Bor
Veteran
Pridružen/-a: 12.08. 2006, 00:42
Prispevkov: 60
|
 Objavljeno: 13 Feb 2007 19:00 Naslov sporočila: iz zakona: Prevzem nepremičnine, odprava napak |
 |
|
iz Zakona o varstvu kupcev stanovanj in enostanovanjskih stavb (ZVKSES)
Cel zakon: tukaj
Prevzem nepremičnine
19. člen
(1) O izročitvi in prevzemu nepremičnine sestavita prodajalec in kupec zapisnik.
(2) Ob izročitvi in prevzemu nepremičnine mora prodajalec kupca opozoriti na pravico zahtevati odpravo napak, ki se ugotovijo ob prevzemu, in na pravico zahtevati plačilo pogodbene kazni zaradi morebitne zamude z izročitvijo nepremičnine ter ga poučiti, da bo te pravice izgubil, če jih ob prevzemu nepremičnine ne bo uveljavil. Če prodajalec ob izročitvi in prevzemu nepremičnine kupca ne pouči o pravicah in pravnih posledicah iz prejšnjega stavka, kupec ne izgubi pravice zahtevati odpravo napak, ki bi jih bilo mogoče ugotoviti ob prevzemu, tudi če odprave teh napak ob prevzemu ni zahteval, oziroma pravice zahtevati plačilo pogodbene kazni zaradi zamude z izročitvijo nepremičnine, tudi če ob prevzemu nepremičnine ni izjavil, da uveljavlja to pravico.
(3) Zapisnik o prevzemu nepremičnine mora obsegati:
1. opis stanja nepremičnine s podatki, ali ustreza lastnostim, določenimi s pogodbo (prvi odstavek 6. člena),
2. izjavo kupca o prevzemu nepremičnine oziroma izjavo o tem, zaradi katerih napak odklanja prevzem nepremičnine,
3. izjavo kupca o prevzemu listin iz 2., 3. in 4. točke prvega odstavka 18. člena tega zakona,
4. morebitno zahtevo kupca za odpravo napak, ki so bile ugotovljene ob prevzemu, in roke, v katerih bo prodajalec te napake odpravil,
5. morebitno izjavo kupca o uveljavljanju pravice do pogodbene kazni zaradi prodajalčeve zamude,
6. izjavo kupca, da ga je prodajalec poučil o pravicah in pravnih posledicah iz prejšnjega odstavka z navedbo vsebine tega pouka.
(4) Kupec nima pravice odkloniti prevzema nepremičnine zaradi manjših napak, ki ne ovirajo normalne uporabe nepremičnine, temveč je v takem primeru upravičen zadržati del kupnine po drugem odstavku 15. člena tega zakona.
(5) Šteje se, da je kupec z dnem, ki ga je prodajalec v pozivu kupcu določil za prevzem, prevzel nepremičnino tudi, če prodajalec in kupec ne opravita izročitve in prevzema po prvem in drugem odstavku tega člena:
1. če se kupec brez utemeljenega razloga ne odzove na poziv prodajalca za prevzem, ali
2. če kupec brez utemeljenega razloga odkloni prevzem, ali
3. če prodajalec odkloni izročitev nepremičnine, ker kupec hkrati z izročitvijo in prevzemom nepremičnine ni pripravljen plačati neplačanega dela kupnine, zmanjšane za morebitni zadržani del kupnine po drugem, tretjem oziroma četrtem odstavku 15. člena tega zakona.
(6) S prevzemom nepremičnine preide na kupca tveganje naključnega uničenja ali poškodovanja.
(7) Od prevzema dalje nosi kupec vse stroške, povezane z uporabo nepremičnine, in v primeru, da je predmet prodajne pogodbe posamezen del stavbe, tudi sorazmeren del stroškov skupnih delov stavbe.
(8) Zaradi uresničitve kupčeve pravice iz drugega odstavka 15. člena tega zakona, mora prodajalec kupcu najmanj tri delovne dni pred dnevom, določenim za izročitev in prevzem nepremičnine, omogočiti, da pregleda nepremičnino, ki bo predmet prevzema.
Odprava očitnih napak in drugi jamčevalni zahtevki
20. člen
(1) Prodajalec mora napake, katerih odpravo je kupec ob prevzemu nepremičnine zahteval, odpraviti najkasneje v enem mesecu.
(2) Če prodajalec napak v roku iz prejšnjega odstavka ne odpravi, lahko kupec:
1. bodisi vztraja pri zahtevku za odpravo napak,
2. bodisi sam odpravi te napake na stroške prodajalca,
3. bodisi zahteva znižanje kupnine.
(3) Če kupec uveljavi pravico iz 2. oziroma 3. točke prejšnjega odstavka tega člena ni dolžan plačati dela kupnine, ki ga je zadržal po drugem odstavku 15. člena tega zakona, dokler ni dokončno ugotovljena višina stroškov, potrebnih za odpravo napak, oziroma dokler se pogodbeni stranki ne dogovorita za višino znižanja kupnine zaradi neodpravljenih napak.
(4) Ko po prejšnjem odstavku dospe kupčeva obveznost plačati zadržani del kupnine, se šteje ta obveznost za pobotano s kupčevim zahtevkom za povrnitev ugotovljenih stroškov, potrebnih za odpravo napak, oziroma z zahtevkom za vrnitev znižanega dela kupnine. Morebitni višji znesek obveznosti, ki zaradi pobota po prejšnjem stavku ne preneha, mora pogodbena stranka plačati drugi pogodbeni stranki v nadaljnjih petih delovnih dneh.
(5) Če ima nepremičnina napako, ki znatno ovira njeno normalno uporabo, ali če glede bistvenih lastnosti odstopa od lastnosti, določenih v prodajni pogodbi, lahko kupec odstopi od pogodbe ne da bi prej zahteval odpravo napake oziroma znižanje kupnine. V primeru iz prejšnjega stavka mora prodajalec kupcu vrniti plačano kupnino z zamudnimi obrestmi od dneva, ko mu je kupec plačal kupnino oziroma posamezen obrok kupnine.
Sklenitev pogodbe o opravljanju upravniških storitev
21. člen
(1) Če so predmet prodajnih pogodb posamezni deli stavbe z več kot osmimi posameznimi deli in če sta kupca (etažna lastnika) več kot dva ali če se je prodajalec s splošnimi pogoji prodaje posameznih delov stavbe tako zavezal, mora prodajalec s pravno oziroma fizično osebo, ki je v skladu s SZ-1 upravičena opravljati upravniške storitve, skleniti pogodbo o opravljanju upravniških storitev.
(2) Prodajalec odgovarja kupcem za škodo, ki jim nastane, če pri izbiri osebe za upravnika oziroma pri določitvi pravic in obveznosti v pogodbi o opravljanju upravniških storitev ne ravna s skrbnostjo dobrega strokovnjaka.
Prevzem skupnih delov stavbe z več posameznimi deli
22. člen
(1) Če mora po 21. členu tega zakona prodajalec določiti upravnika, opravi upravnik za račun vseh kupcev prevzem skupnih delov stavbe.
(2) Če prodajalec po 21. členu tega zakona ni dolžan določiti upravnika, opravi prevzem skupnih delov stavbe kupec, ki ga za to pooblastijo kupci, ki so skupaj imetniki najmanj polovice solastniških deležev na skupnih delih.
(3) Za prevzem skupnih delov stavbe iz prvega oziroma drugega odstavka tega člena se smiselno uporabljajo določbe 19. in 20. člena tega zakona.
2.5. ODGOVORNOST PRODAJALCA ZA SKRITE NAPAKE IN GARANCIJA ZA NAPRAVE IN OPREMO
Jamčevalni roki
23. člen
(1) Prodajalec odgovarja za napake nepremičnine, ki jih ni bilo mogoče ugotoviti ob prevzemu nepremičnine (v nadaljnjem besedilu: skrite napake), če se skrite napake pokažejo v dveh letih od prevzema nepremičnine.
(2) Prodajalec odgovarja za skrite napake, ki imajo značilnost napak v solidnosti gradbe (662. člen OZ), če se te pokažejo v desetih letih od prevzema nepremičnine.
(3) Jamčevalni roki za skrite napake na skupnih delih stavbe z več posameznimi deli začnejo teči:
1. v primeru iz prvega odstavka 21. člena tega zakona: od dneva, ko je skupne dele prevzel upravnik,
2. v drugih primerih: od dneva, ko je bila opravljena izročitev in prevzem posameznega dela stavbe kupcu, ki je zadnji prevzel posamezni del v stavbi, vendar najkasneje v enem letu od dneva, ko je bila opravljena izročitev in prevzem posameznega dela stavbe kupcu, ki je prvi prevzel posamezni del v stavbi.
Obvestilo o napakah
24. člen
(1) Kupec mora prodajalca pisno obvestiti o skritih napakah najkasneje v dveh mesecih, šteto od dneva, ko je napako ugotovil, oziroma v šestih mesecih, če gre za napako v solidnosti gradbe, sicer izgubi pravico sklicevati se na to napako.
(2) V obvestilu iz prejšnjega odstavka mora kupec opisati v čem je napaka in prodajalca pozvati, da jo odpravi.
(3) Šteje se, da je kupec prodajalca pravočasno obvestil o skriti napaki:
1. bodisi če je obvestilo o napakah poslal prodajalcu s priporočeno poštno pošiljko v roku iz prvega odstavka tega člena,
2. bodisi če je prodajalec obvestilo o napakah, ki ni bilo poslano na način iz prejšnje točke, prejel do izteka roka iz prvega odstavka tega člena.
Odprava skritih napak in drugi jamčevalni zahtevki
25. člen
(1) Prodajalec mora v petnajstih dneh od prejema obvestila o napaki pregledati nepremičnino in kupcu v nadaljnjih petnajstih dneh dostaviti obvestilo o vzrokih za napako in o načinu, na katerega namerava odpraviti napako.
(2) Prodajalec mora napako, o kateri je bil obveščen, odpraviti najkasneje v roku dveh mesecev po prejemu obvestila o napaki. Če napaka onemogoča oziroma bistveno ovira normalno uporabo nepremičnine, jo mora prodajalec odpraviti takoj oziroma v najkrajšem možnem času.
(3) Če prodajalec v roku enega meseca po prejemu obvestila o napaki kupcu ne dostavi obvestila iz prvega odstavka tega člena ali če v roku dveh mesecev po prejemu obvestila o napaki napake ne odpravi, lahko kupec:
1. bodisi vztraja pri zahtevku za odpravo napak,
2. bodisi sam odpravi to napako na stroške prodajalca,
3. bodisi zahteva znižanje kupnine.
(4) Za pravice kupca v primeru skritih napak se smiselno uporablja tudi peti odstavek 20. člena tega zakona.
Bančna garancija za odpravo skritih napak
26. člen
(1) Za zavarovanje svoje obveznosti v rokih iz 25. člena tega zakona odpraviti napake, ki se bodo pokazale v dveletnem jamčevalnem roku iz prvega odstavka 23. člena tega zakona mora prodajalec kupcu hkrati z izročitvijo nepremičnine izročiti nepreklicno bančno garancijo banke iz 1. točke prvega odstavka 41. člena tega zakona, s katero se banka zavezuje, da bo na prvi poziv kupca in brez ugovorov izplačala znesek, na katerega se glasi bančna garancija.
(2) Bančna garancija iz prejšnjega odstavka se mora glasiti na znesek, ki je enak petim odstotkom kupnine po prodajni pogodbi.
(3) Rok veljavnosti bančne garancije iz prvega odstavka tega člena mora biti najmanj 26 mesecev, šteto od pridobitve uporabnega dovoljenja.
(4) Kadar prodajalec prodaja posamezne dele stavbe z več posameznimi deli, lahko splošni pogoji prodaje posameznih delov stavbe določajo, da bo prodajalec svojo obveznost iz prvega odstavka tega člena izpolnil tako, da bo pri notarju, ki je sestavil notarski zapis splošnih pogojev prodaje posameznih delov stavbe deponiral bančne garancije bank iz 1. točke prvega odstavka 41. člena tega zakona, ki so jih prodajalcu izročili izvajalci del na stavbi, pod naslednjimi pogoji:
1. da se garancije glasijo na ime notarja kot upravičenca iz garancije,
2. da se banka z garancijo nepreklicno zavezuje, da bo na prvi poziv notarja in brez ugovorov izplačala znesek, na katerega se glasi garancija,
3. da je rok veljavnosti bančne garancije najmanj 26 mesecev, šteto od prevzema skupnih delov stavbe,
4. da je skupni znesek, na katerega se glasijo vse garancije najmanj enak petim odstotkom skupnega zneska vseh kupnin za vse posamezne dele stavbe, in
5. da se garancije nanašajo na zavarovanje obveznosti izvajalcev vseh vitalnih delov stavbe (streha, fasade, instalacije in drugi vitalni deli).
(5) Notar mora unovčiti bančno garancijo iz prejšnjega odstavka v korist vseh etažnih lastnikov stavbe, če tako zahtevajo etažni lastniki, ki so skupaj imetniki najmanj polovice solastniških deležev na skupnih delih stavbe, in ga nakaže v dobro računa, ki ga etažni lastniki navedejo v zahtevi za unovčenje.
Garancija za naprave in opremo
27. člen
Za brezhibno delovanje naprav in opreme, vgrajene v nepremičnino, odgovarja prodajalec pod pogoji in v rokih, določenih v garancijskih listih proizvajalcev.
Prehod pravic in odgovornosti za napake
28. člen
Pravice kupca do prodajalca oziroma proizvajalca na podlagi prodajalčeve odgovornosti za stvarne napake oziroma na podlagi prodajalčeve in proizvajalčeve odgovornosti za brezhibno delovanje naprav in opreme preidejo tudi na vse poznejše pridobitelje etažne lastnine, vendar tako, da poznejšim pridobiteljem ne teče nov rok za obvestilo in tožbo, temveč se jim rok prednikov všteva.
Dolžnosti in pooblastila upravnika v zvezi s stvarnimi napakami na skupnih delih stavbe
29. člen
Upravnik mora in je upravičen za račun kupcev oziroma etažnih lastnikov prodajalca oziroma izvajalca del na stavbi oziroma proizvajalca naprav in opreme iz 27. člena tega zakona obvestiti o napakah na skupnih delih stavbe in proti njim uveljavljati zahtevke na podlagi odgovornosti za stvarne napake oziroma garancije za brezhibno delovanje naprav in opreme. |
|
Pogosta vprašanja
Išči
Seznam članov
Skupine uporabnikov
Registriraj se
Tvoj profil
Zasebna sporočila
Prijava
