Domene | Spletno gostovanje | Reseller gostovanje | EMAIL gostovanje
SSL certifikati | Spletne aplikacije na klik | Brezplačna spletna stran (Website Builder) | WordPress gostovanje
Spletne strani, brezplačna izdelava in namestitev | Poceni letalske karte | Letalske karte | Poceni hoteli

Sindar

Tudi stanovanjski sklad bi moral obrestovati predplačila
vesna.vukovic@finance.si

Kupci stanovanj pri stanovanjskem skladu že več let čakajo na obresti za vnaprej plačane kupnine; ker je sezona gradbenih del, smo pogledali še druge primere izogibanja obres

Obrestovanju predplačil se izogibajo tako državni sklad kot tudi druga podjetja na trgu. Previdno s predplačili, ko poslujete brez računa.

Na uradu za varstvo potrošnikov in tržni inšpekciji so nam potrdili, da se stanovanjski sklad ne more izogniti obrestovanju predplačil kupcev njihovih stanovanj. Na skladu se sklicujejo na privilegiran položaj.

Zakon o varstvu potrošnikov določa, da mora prodajalec predplačilo, kadar ga zahteva, obrestovati po obrestni meri, ki velja za hranilne vloge, vezane nad tri mesece. Na skladu pa opozarjajo na tretji odstavek 41. člena o varstvu potrošnikov, ki pravi, da se predplačila ne obrestujejo, če je za nakup zahtevana ara. Kot so nam pojasnili na tržni inšpekciji in uradu za varstvo potrošnikov, posvetovali pa smo se tudi s strokovnjakom za potrošniško pravo Stevanom Janevskim, se ara res ne obrestuje. Ker pa je sklad poleg are vnaprej sprejel še nekaj obrokov kupnine, bi jih moral kot predplačila obrestovati.

Zakon o varstvu kupcev stanovanj

Odvetniška družba Čeferin pa je enemu izmed skladovih kupcev poslala dopis, v katerem se sklicuje na 92. člen zakona o varstvu kupcev stanovanj. Ta pravi, da se predplačila ne obrestujejo po zakonu o varstvu potrošnikov, če je investitor kupnino sprejel prek skrbniškega računa. Zaradi tega naj kupcem ne bi pripadale obresti. Na skladu še pravijo, da so njihova stanovanja za 40 odstotkov cenejša kot stanovanja na trgu. Zato kupci po njihovem mnenju težko za takšno blago zahtevajo še dodaten popust.

Stevan Janevski, poznavalec potrošniške zakonodaje, zatrjuje, da se sklad ne more izogniti obrestovanju predplačil za stanovanja, niti z izrecnim določilom v prodajni pogodbi.

Direktor stanovanjskega sklada Primož Pirc (desno) pa meni, da kupci za njihova stanovanja težko zahtevajo še obresti, saj so bila že tako za 40 odstotkov cenejša od drugih na trgu.

A kot nam je pojasnil Stevan Janevski, se sklad ne more sklicevati na ta člen, saj nima skrbniškega računa. Po njegovem mnenju je zakon o varstvu kupcev stanovanj res specialnejši od zakona o varstvu potrošnikov, vendar se zakona ne izključujeta. Zakon o varstvu kupcev stanovanj po njegovem ne daje skladu možnosti, da se izogne obrestovanju predplačil, čeprav ga določa kot izjemo, ko mu kljub prejemanju kupnin vnaprej kupcu ni treba dati zavarovanj v obliki bančne garancije ali skrbniškega računa.

Določil zakona ni mogoče izključiti

Nekateri skladovi kupci so podpisali pogodbo z izrecnim členom, da jim obresti za predplačila ne pripadajo. Janevski opozarja, da sta oba zakona (zakon o varstvu potrošnikov in o varstvu kupcev stanovanj) prisilna, kar pomeni, da njunih določil, ki varujejo potrošnika, ni mogoče izključiti s pogodbo. Takšna določila torej ne veljajo.

Vir: Finance

ejka

kaj pa tržna inšpekcija? oglejte si sodbo:

Opravilna številka: sodba U 1532/2004
Oddelek: Upravni oddelek
Datum:
Področje: INŠPEKCIJSKO NADZORSTVO
Institut: ukrep tržnega inšpektorja
Zveza: ZUPot člen 41, 72 a.

JEDRO:
Na podlagi 41. člena ZVPot podjetje, ki molče ali izrecno pogojuje nakup blaga ali opravljanje storitev z delnim ali celotnim predplačilom in dobavi blagi ali opravi storitev po prejemu predplačila, je dolžno potrošniku ob dobavi blaga ali izvedbi storitve obračunati in plačati obresti po obrestni meri, po kakršni se obrestujejo hranilne vloge, vezane na tri mesece. Določba 41. člena ZVPot je po vsebini norma, ki varuje potrošnika ko ekonomsko šibkejšega pogodbenega partnerja.

IZREK:
Tožba se zavrne.

OBRAZLOŽITEV:
Z izpodbijano odločbo je tožena stranka zavrnila pritožbo tožeče stranke zoper odločbo Tržnega inšpektorata RS, Enota A, št. … z dne 12. 3. 2004. Organ prve stopnje je tožeči stranki naložil izpolnitev zakonske obveznosti in kupcema stanovanja – BB, L in HH, Z, obračunati oziroma plačati obresti za kupljeno stanovanje, katerega plačilo je bilo s kupoprodajno pogodbo št. 197 datirano 26. 6. 2003 pogojeno z obvezo plačila kupnine v rokih, ki so navedeni v 4. členu kupoprodajne pogodbe oziroma s plačilom celotne kupnine pred prevzemom stanovanja, ki je bilo izvršeno 4. 8. 2003 in sicer plačati obresti v skupnem znesku … SIT. V obrazložitvi izpodbijane odločbe tožena stranka navaja, da je iz dokumentacije razvidno, da je bila dne 26. 6. 2003 med tožečo stranko in potrošnikoma (BB in HH) sklenjena pogodba št. 197, kjer je v 4. členu določena višina kupnine – … EUR in način plačila za stanovanje, kot sledi:ara v znesku … EUR se plača na dan sklenitve pogodbe, dne 26. 6. 2003;prvi obrok kupnine v znesku … EUR se plača dva dni po pridobitvi potrdila nepremičninske agencije RRR d.o.o., L, o tem, da je prejela v hrambo izvirnik notarsko overjene pogodbe ter vse ostale dokumente, potrebne za vknjižbo lastninske pravice na imeni potrošnikov v zemljiško knjigo; v prvi obrok kupnine se všteje depozit v višini … SIT, ki se ga je posrednik tožeče stranke – RRR d.o.o, L, s potrdilom o prejemu depozita z dne 21. 5. 2003 in aneksom št. 1 k le-temu z dne 11. 6. 2003, zavezal nakazati v imenu potrošnikov na račun tožeče stranke ob sklenitvi prodajne pogodbe;drugi obrok kupnine v znesku … EUR najkasneje dne 16. 7. 2003;tretji obrok kupnine v znesku … EUR najkasneje dne 31. 7. 2003.Iz podatkov v spisu je razvidno, da sta potrošnika tožeči stranki plačala:1. obrok dne 21. 5. 2003 v znesku … SIT,2. obrok dne 26. 6. 2003 v znesku … SIT,3. obrok dne 15. 7. 2003 v znesku … SIT,4. obrok dne 28. 7. 2003 v znesku … SIT,5. obrok dne 31. 7. 2003 v znesku … SIT.V drugi obrok je všteta ara v višini … SIT. Ker ara ni predmet obračuna obresti na predplačilo, ta znesek ni vštet v obračun in se za izračun upošteva le znesek … SIT. To in ostala plačila so upoštevana pri izračunu obresti, ki sta ga potrošnika priložila prijavi in ki je narejen po podatkih Nove ljubljanske banke. Tožeča stranka izračunu obresti ne nasprotuje in tudi tožena stranka ne vidi razloga, ki bi vzbudil dvom v pravilnost tega izračuna. Tožena stranka nadalje navaja, da se tožeča stranka moti, ko navaja, da se 41. člen Zakona o varstvu potrošnikov (Uradni list RS, št. 14/2003 – uradno prečiščeno besedilo, v nadaljevanju ZVPot) ne more nanašati na obravnavani primer iz razloga, ker gre v tem primeru za obligacijsko oziroma kupoprodajno razmerje, ki ga ureja Obligacijski zakonik. Določila ZVPot in Obligacijskega zakonika se med seboj ne izključujejo. ZVPot nedvomno ureja razmerja, ki so urejena že v drugih predpisih, vendar pa pravice, ki jih ima potrošnik po tem zakonu, ne posegajo v pravice, ki jih ima le-ta kot kupec iz kupoprodajne pogodbe po določilih ZVPot. Glede sklicevanja tožeče stranke na dejstvo, da sama ni bila investitor stanovanja, ker njena dejavnost ni gradnja stanovanj za trg, pa je treba poudariti, da glede na to, da je stanovanje pridobila od investitorja namesto plačila svojih terjatev, je za obravnavani primer pomembno, da je tožeča stranka podjetje, ki opravlja pridobitno dejavnost v okviru katere je tudi prišlo do prodaje obravnavanega stanovanja, zaradi česar mora zagotoviti pravice, ki jih imajo potrošniki po ZVPot, kadar z njimi posluje. Tožeča stranka nadalje navaja, da v konkretnem primeru ne gre za blagovni promet. Upoštevati je treba, da so blago tisti proizvodi človeškega dela, ki imajo uporabno in prometno vrednost in ki so predmet prodaje ali menjave, zaradi česar ni nobenega razloga, ki bi vzbujal dvom v trditev, da je v obravnavanem primeru stanovanje blago. Tožena stranka tudi ni sledila pritožbeni navedbi tožeče stranke, da nakup stanovanja ni pogojevala s predplačili kupnine, pri čemer naj bi potrošnika sama določila obročno plačilo. V konkretnem primeru je po mnenju tožene stranke namreč tožeča stranka zaradi vnaprejšnjega plačila kupnine zasledovala svoje ekonomske cilje z brezplačnim kreditiranjem s strani potrošnikov, zaradi česar je popolnoma nesprejemljivo zagovarjanje tožeče stranke, da sta potrošnika takšno vrsto plačila sama pogojevala. Če pogoja vnaprejšnjega plačila s strani tožeče stranke ne bi bilo, bi potrošnika lahko denar za kupnino v času pred prevzemom stanovanja naložila pri finančnem podjetju in dobila od naložbe tudi določene obresti. Prav tako se tožena stranka ne strinja z izračunom in razlago tožeče stranke, zaradi katerih naj bi potrošnika imela celo finančno korist. Med pogodbeni pogoji so bila določena obročna plačila z zneski v evrih, v tolarski protivrednosti po tečaju na dan plačila, kar sta potrošnika tudi plačala, zaradi česar je nesprejemljivo preračunavanje tolarske protivrednosti posameznih obrokov v evre in prikazovanje vsote kot celotnega plačila. Nenazadnje bi tudi nasprotno preračunavanje (vsota vseh plačil v tolarjih) pokazala višji znesek od pogodbeno dogovorjenega, kar pomeni, da sta potrošnika plačala celo večjo vsoto od pogodbene vrednosti, nikakor pa ne manj, kot skuša prikazati tožeča stranka. Ob tem je treba pripomniti, da ni mogoče sklepati, da predplačila niso bila pogojevana, tudi če bi s tem potrošnika dejansko plačala nižjo ceno. Tožena stranka meni, da je treba sklepati, da so bila plačila s strani tožeče stranke pogojevana v obrokih pred izročitvijo stanovanja, saj potrošnika sploh nista imela možnosti, da bi stanovanje plačala ob prevzemu. Po vpogledu v dopis, na katerega se tožeča stranka sklicuje in ki naj bi predstavljal pisno izjavo potrošnikov, da odstopata od zahtevka za plačilo obresti, tožena stranka ugotavlja, da tega dopisa ni mogoče razumeti na ta način. Predvsem je treba poudariti, da je obveznost obračuna in plačila obresti na pogojevana predplačila določena z zakonom, zaradi česar ne pride v poštev morebitni odstop potrošnikov od zahtevka za izplačilo teh obresti. Glede na navedeno tožena stranka ugotavlja, da je odločitev organa prve stopnje pravilna in utemeljena v zakonu.

Tožeča stranka v tožbi navaja, da še vedno vztraja pri pritožbenih navedbah, da v konkretni zadevi, glede na ugotovljeno dejansko stanje niso izpolnjene predpostavke za uporabo 41. člena ZVPot. Nadalje navaja, da kupcema ni niti molče niti izrecno pogojevala nakup predmetnega stanovanja z delnim ali celotnim predplačilom kupnine. Kupca sta se odločila popolnoma svobodno za sklenitev pogodbe pod pogoji določenimi v pogodbi in jima tožeča stranka takšne pogodbe ni vsiljevala, niti pogojevala prodajo stanovanja s predplačilom kupnine. Tožeča stranka poudarja, da je kupno pogodbo sestavila odvetnica kupcev in da je odvetnica po želji kupcev določila obročno plačilo in ga prilagodila možnostim svojih strank, to je kupcev. Kupca sta financirala oziroma pridobila sredstva za nakup stanovanja iz različnih finančnih virov in sta sama predlagala, da sredstva takoj po pridobitvi oziroma sprostitvi nakažeta prodajalcu ter si s tem zagotovita nižjo ceno. V 3. členu kupoprodajne pogodbe je bila namreč dogovorjena cena oziroma kupnina za stanovanje z uporabo devizne klavzule v višini … EUR, ki se plača v tolarski protivrednosti po srednjem tečaju Banke Slovenije za EUR na dan plačila, kar je povsem zakonito in v skladu z veljavnimi predpisi. Kupca sta bila zaradi tega zainteresirana, da zaradi sprememb tečaja EUR, sredstva, ki sta jih pridobila čim prej nakažeta prodajalcu in se izogneta morebitnim večjim spremembam tečaja. Kupca bi sicer res lahko, kot navaja tožena stranka, če v pogodbi ne bi bilo dogovorjeno obročno plačilo, denar za kupnino naložila pri finančnem podjetju in dobila od naložbe določene obresti, vendar pa bi na drugi strani ob prevzemu stanovanja morala kupnino plačati po takrat veljavnem tečaju in je vprašanje, ali bi bile obresti višje od tečajnih razlik in kakšno ekonomsko korist bi s tem dosegla. Predvsem pa tožeča stranka nasprotuje stališču tožene stranke, da se ne strinja z izračunom tožeče stranke in razlago obročnih plačil, zaradi katerih naj bi imela potrošnika celo finančno korist. Kupnina za stanovanje je bila določena z uporabo devizne klavzule v višini … SIT, ki se plača v tolarski protivrednosti po srednjem tečaju Banke Slovenije za EUR na dan plačila in je zaradi tega izračun tožeče stranke, kolikor sta kupca plačala v evrih pri plačilu posameznega obroka, povsem pravilen in zakonit ter v skladu s pogodbo. Tožena stranka je v zmoti tudi glede tega, da sta kupca ob takšnem preračunavanju plačala celo večjo vsoto od pogodbene vrednosti. Tolarska protivrednost dogovorjene kupnine … SIT po srednjem tečaju Banke Slovenije na dan sklenitve pogodbe je bila samo osnova za plačilo 8,5 % DDV, ki je bil vključen v ceno in ga je moral plačati prodajalec. Tožeča stranka zaradi tega vztraja pri svojih pritožbenih navedbah, da bi kupca, če bi plačala kupnino oziroma celoten ostanek kupnine po odbitku prvega obroka (… SIT ali … EUR, ki se šteje za aro), to je … EUR v tolarski protivrednosti po veljavnem tečaju ob prevzemu stanovanja (… EUR x 234.3969 SIT = … SIT), plačala za stanovanje skupaj … SIT in bi plačala torej več, kot sta dejansko z vnaprejšnjim plačilom, kar je tudi več, kot znašajo zamudne obresti, ki bi jih morala tožeča stranka plačati kupcema. Zato tožeča stranka vztraja, da v konkretni zadevi niso bile izpolnjene predpostavke iz 41. člena ZVPot, ker ni pogojevala prodaje s predplačilom kupnine, saj sta kupca sama predlagala vnaprejšnje oziroma obročno plačilo in si s tem glede na dogovorjeno valutno klavzulo zagotovila nižje plačilo. Osnovni namen 41. člena ZVPot je preprečiti brezplačno kreditiranje podjetij s strani potrošnikov in sankcija zato je plačilo obresti kupcu po obrestni meri, po kateri se obrestujejo hranilne vloge, vezane nad tri mesece. Podan mora biti element brezplačnega kreditiranja prodajalca in pridobitev neutemeljene premoženjske koristi na škodo kupca, ki pa je podan le takrat, če vnaprejšnje delno ali celotno plačilo kupnine nima nobenega vpliva na ceno. V kolikor pa je zaradi delnega ali celotnega plačila kupnine pred izročitvijo blaga, cena blaga ob izročitvi kupcu ustrezno nižja, ni izpolnjena predpostavka za uporabo 41. člena ZVPot, saj ni mogoče govoriti o brezplačnem kreditiranju prodajalca na škodo kupca. Za uporabo 41. člena ZVPot mora biti po mnenju tožeče stranke izpolnjena predpostavka, da je prodajalec molče ali izrecno pogojeval nakup blaga in storitev z delnim ali celotnim predplačilom kupnine ob nespremenjeni ceni ob izročitvi blaga kupcu, ker le v takem primeru kupec prodajalca brezplačno kreditira. V kolikor pa se je potrošnik z vnaprejšnjim plačilom dela ali celotne kupnine zagotovil nižjo ceno blaga, kot bi bila ob izročitvi blaga, ni mogoče govoriti o brezplačnem kreditiranju prodajalca na škodo kupca in ni izpolnjena predpostavka za uporabo 41. člena ZVPot. Tožeča stranka ocenjuje, da ugotovljeno dejansko stanje ni utemeljevalo takšno odločitev organa prve stopnje in uporabo 41. člena ZVPot, ki jo je v celoti potrdila tudi tožena stranka, saj tožeča stranka ni pridobila nobene protipravne koristi, kupca pa nista utrpela nobene škode, temveč ravno nasprotno, sklenitev takšne pogodbe je bila v korist obeh potrošnikov. Zato tožeča stranka predlaga, da se tožbi ugodi, izpodbijana odločba odpravi ter zadeva vrne toženi stranki v ponoven postopek.

Tožena stranka je sodišču predložila upravne spise, ne da bi podala odgovor na tožbo.

Državni pravobranilec kot zastopnik javnega interesa je prijavil udeležbo v tem upravnem sporu z vlogo št. … z dne 23. 8. 2004.

Tožba je bila vročena tudi BB in HH kot strankama z interesom, ki pa nanjo nista odgovorila.

Tožba ni utemeljena.

Izpodbijana odločba je po presoji sodišča pravilna in zakonita. Sodišče se strinja z razlogi, s katerimi svojo odločitev v obrazložitvi izpodbijane odločbe utemeljuje tožena stranka in se nanje, v izogib nepotrebnemu ponavljanju, v celoti sklicuje (2. odstavek 67. člena Zakona o upravnem sporu, Uradni list RS, št. 50/97, 65/97 – popravek, 70/00 in 45/06 – odločba US, v nadaljevanju ZUS). V zvezi s tožbenimi ugovori pa še dodaja:

Na podlagi 41. člena ZVPot podjetje, ki molče ali izrecno pogojuje nakup blaga ali opravljanje storitev z delnim ali celotnim predplačilom in dobavi blago ali opravi storitev po prejemu predplačila, je dolžno potrošniku ob dobavi blaga ali izvedbi storitve obračunati in plačati obresti po obrestni meri, po kakršni se obrestujejo hranilne vloge, vezane nad tri mesece. Deveto poglavje ZVPot ima naslov inšpekcijski nadzor in upravni ukrepi. V 70. členu ZVPot je določeno, da tržni inšpektorat in drugi pristojni inšpekcijski organi v skladu s svojimi pooblastili nadzirajo uresničevanje tega zakona in izrekajo ukrepe v skladu z zakonom. V kolikor tržni inšpektorat ali drugi pristojni inšpekcijski organ ugotovi, da podjetje potrošniku pri končnem obračunu od predplačila za blago ali storitev ne obračuna in plača obresti po obrestni meri, po kakršni obrestujejo banke hranilne vloge, vezane nad tri mesece (41. člen ZVPot) izda odločbo, s katero naloži podjetju izpolnitev zakonske obveznosti (72.a člen ZVPot). Ker v konkretnem primeru gre za situacijo, da je bil nakup stanovanja molče pogojevan s predplačili, je tako organ prve stopnje kot tožena stranka pravilno ravnala in tožeči stranki naložila plačati obresti po obrestni meri, po kateri se obrestujejo hranilne vloge, vezane nad tri mesece. Pri tem je še potrebno dodati, da je 41. člen ZVPot po vsebini norma, ki varuje potrošnika kot ekonomsko šibkejšega pogodbenega partnerja. Določba preprečuje, da bi kupec z vnaprejšnjim plačilom brezplačno kreditiral prodajalca oziroma mu omogočal odmeno za prodajalčevo uporabo njegovega denarja v času, ko čaka na izročitev kupljenega blaga. Iz tožbe tožeče stranke, kakor tudi pritožbe pa ni razvidno, da bi tožeča stranka kupcema v času prodaje stanovanja ponujala tudi drugo možnost, torej plačilo ob izročitvi stanovanja.

Sodišče je tožbo kot neutemeljeno zavrnilo, ker je ugotovilo, da je bil postopek pred izdajo izpodbijanega upravnega akta pravilen in da je odločba pravilna in na zakonu utemeljena (1. odstavek 59. člena ZUS).

Domene | Spletno gostovanje | Reseller gostovanje | EMAIL gostovanje SSL certifikati | Spletne aplikacije na klik | Brezplačna spletna stran (Website Builder) | WordPress gostovanje Spletne strani, brezplačna izdelava in namestitev | Poceni letalske karte | Letalske karte | Poceni hoteli

Domene | Spletno gostovanje | Reseller gostovanje | EMAIL gostovanje
SSL certifikati | Spletne aplikacije na klik | Brezplačna spletna stran (Website Builder) | WordPress gostovanje
Spletne strani, brezplačna izdelava in namestitev | Poceni letalske karte | Letalske karte | Poceni hoteli