Bor
Veteran
Pridružen/-a: 12.08. 2006, 00:42
Prispevkov: 60
|
 Objavljeno: 13 Feb 2007 18:48 Naslov sporočila: Finance: "Na prevzem stanovanja pridite pripravljeni in |
 |
|
Finance, 13.2.2006
Vesna Vuković
Na prevzem stanovanja pridite pripravljeni in seznanjeni s svojimi pravicami
Preverili smo, na kaj moramo biti pozorni pri prevzemu kupljene hiše ali stanovanja
Pri prevzemu nepremičnine iščemo očitne napake, ki jih lahko opazi vsak povprečno informiran kupec.
Stanovanjski sklad bo konec prihodnjega tedna objavil izbrane kandidate za nakup 116 stanovanj z decembrskega razpisa. Nekatera teh stanovanj bodo kmalu tudi vseljiva, zato smo zbrali nekaj nasvetov o prevzemu nepremičnin.
Stanovanjski sklad je po zakonu o varstvu kupcev stanovanj (ZVKSES) izjema le, ko gre za možnost, da vnaprej sprejema kupnino za še nezgrajena stanovanja (ali hiše), ne da bi pri tem posloval prek skrbniškega računa ali plačila kupcev zavaroval z bančno garancijo. Vsa druga določila omenjenega zakona in tudi drugih predpisov (na primer obligacijskega zakonika) pa veljajo za vse investitorje. Ob pomoči odvetnika Mitje Pavčiča in gradbenega strokovnjaka Janeza Jereba smo zbrali nekaj najpomembnejših nasvetov in opozoril v zvezi s prevzemi stanovanj.
Pregled že pred prevzemom
Kupec ima pravico vsaj tri dni pred prevzemom pregledati stanovanje, kar številni investitorji tudi upoštevajo in ga povabijo na tako imenovani kvalitetni pregled. Kupec naj si vzame čas in dobro pregleda stanovanje ter se po potrebi do prevzema še posvetuje s strokovnjakom. Velikokrat tudi investitor vmesni čas izkoristi za odpravo manjših napak, opaženih pri pregledu. Pomembno je vedeti, da takšen pregled ne velja kot prevzem in da ima kupec morebitne napake še čas opaziti ob prevzemu.
Zadržanje dela kupnine
Očitne napake so tiste, ki jih kupec in prodajalec ugotovita ob prevzemu in so praviloma takšne, da jih lahko zazna vsak in za to ne potrebuje strokovnih znanj. Skrite napake pa se lahko pojavijo pozneje - dve leti od prevzema. Kupec lahko za odpravo obeh vrst napak zadrži po pet odstotkov kupnine. Pet odstotkov plača, ko so odpravljene ob prevzemu ugotovljene očitne napake, še pet odstotkov pa, ko mu prodajalec da bančno garancijo za odpravo skritih napak oziroma dve leti od prevzema, ko izteče rok za skrite napake (če prodajalec garancije ne da). Še dodatnih pet odstotkov kupec lahko zadrži tudi ob pravnih napakah na stanovanju - zaradi nezmožnosti vpisa v zemljiško knjigo ta del kupnine zadrži do izdaje zemljiškoknjižnega dovolila.
Zavrnitev prevzema
Kupec lahko prevzem stanovanja tudi zavrne, če gre za napake, zaradi katerih stanovanja ni možno normalno uporabljati. Navadno gre za nedelujočo infrastrukturo (če ni elektrike ali vode) in podobno. Po mnenju odvetnika Pavčiča se pri takšnih napakah kupec pogosto znajde pred dilemo, ali naj zavrne prevzem. Ne sme ga namreč zavrniti neupravičeno ali se na povabilo za prevzem sploh ne odzvati, saj se v tem primeru šteje, da je nepremičnino prevzel in se odpovedal svojim pravicam, bremenijo pa ga tudi vsi nadaljnji stroški. Pogosto je stanovanje bolje prevzeti, vendar kupcem vseeno ni treba popuščati prodajalcu, če kljub neuporabnosti stanovanja sili v prevzem. Tako se namreč prodajalec skuša izogniti pogodbenim kaznim za zamudo pri izročitvi stanovanja.
Rabljena nepremičnina: Obligacijski zakonik je nekoliko milejši
Ker se večina rabljenih nepremičnin kupuje s klavzulo videno-kupljeno, mora kupec o očitnih napakah prodajalca opozoriti takoj, torej ob prevzemu. V drugih primerih ima osem dni časa, da nepremičnino pregleda in prodajalca obvesti o napakah.
O skriti napaki mora kupec prodajalca opozoriti v osmih dneh, ko jo opazi. Prodajalec po šestih mesecih od prevzema za skrite napake na stari nepremičnini ne odgovarja več.
Omenjeni roki ne veljajo, če je prodajalec za napako ali vedel ali bi moral vedeti.
Pogodbenika lahko omejita ali popolnoma izključita prodajalčevo odgovornost za stvarne napake, vendar je to določilo nično, če je bilo vsiljeno ali če je prodajalec vedel oziroma bi moral vedeti za napako.
Novogradnja: Napake in roki po zakonu o varstvu kupcev
Prodajalec mora napake, ugotovljene ob prevzemu, odpraviti najpozneje v mesecu dni.
Če prodajalec napak ne odpravi v roku, lahko kupec vztraja pri zahtevku za odpravo napak (leto dni ima časa za vložitev tožbe), ali jih odpravi sam na stroške prodajalca (iz zadržanih petih odstotkov kupnine), lahko pa tudi zahteva znižanje kupnine.
Prodajalec odgovarja za skrite napake, če se pokažejo v dveh letih od prevzema oziroma v desetih letih, če imajo značilnost napak v solidnosti gradnje.
Kupec mora prodajalca pisno obvestiti o skritih napakah najpozneje v dveh mesecih po odkritju napake oziroma v šestih mesecih, če gre za napako v solidnosti gradnje.
Prodajalec mora v 15 dneh od prejema obvestila pregledati nepremičnino in kupcu v nadaljnjih 15 dneh dostaviti obvestilo o vzrokih za napako in tem, kako jo namerava odpraviti. Napako mora odpraviti najpozneje v dveh mesecih po prejemu obvestila.
Če prodajalec v enem mesecu po prejemu obvestila o napaki kupcu ne odgovori ali če v dveh mesecih po prejemu obvestila napake ne odpravi, lahko kupec bodisi vztraja pri zahtevku za odpravo napak bodisi sam odpravi to napako na stroške prodajalca (iz zadržanih petih odstotkov kupnine za skrite napake ali bančne garancije, dane v ta namen), bodisi zahteva znižanje kupnine.
Prevzemni koraki
Dogovorite se za pregled stanovanja pred prevzemom.
Preverite kakovost vgrajenih materialov in opreme.
Izmerite stanovanje - tloris, višine, stopnice, nagibi.
Preizkusite položene tlake (parket, ploščice), delovanje oken, rolet, vodovodnih (kopalnica) in električnih inštalacij, peči za ogrevanje, grelnikov in podobno.
Ne prevzemajte stanovanja od nepooblaščene osebe.
S prevzemnim zapisnikom ne podpisujte izjav o odrekanju pogodbenim kaznim in podobno.
S prodajalcem se dogovorite za primerne roke o odpravi napak, ki ustrezajo tudi vam.
Ob nevarnih napakah ne prevzemajte stanovanja. Enako velja, če ni možna normalna uporaba stanovanja.
Zahtevajte izjavo nadzornega organa, ki je objekt spremljal med gradnjo.
Vzemite si čas za prevzem in vselitev. Naj bo vmes dovolj časa za odpravo napak, zaradi katerih vselitev ni možna.
Zahtevajte navodila za uporabo stanovanja in garancijske liste za vgrajene naprave.
Zavarujte stanovanje z dnevom prevzema.
Povezava: TUKAJ |
|
Pogosta vprašanja
Išči
Seznam članov
Skupine uporabnikov
Registriraj se
Tvoj profil
Zasebna sporočila
Prijava
