Domene | Spletno gostovanje | Reseller gostovanje | EMAIL gostovanje
SSL certifikati | Spletne aplikacije na klik | Brezplačna spletna stran (Website Builder) | WordPress gostovanje
Spletne strani, brezplačna izdelava in namestitev | Poceni letalske karte | Letalske karte | Poceni hoteli

sa

Zakon o varstvu kupcev stanovanj in enostanovanjskih stavb (ZVKSES)
Datum objave: 27.2.2004 Veljavnost: od 1.8.2004

1. SPLOŠNE DOLOČBE

Vsebina in namen zakona

1. člen

(1) Ta zakon določa pravila o prodaji stanovanj in
enostanovanjskih stavb z namenom zaščititi končne kupce pred
tveganjem neizpolnitve obveznosti investitorja oziroma vmesnega
kupca kot prodajalca po prodajni pogodbi.

(2) Skrbniške storitve, urejene v 2. poglavju tega zakona, se
opravljajo z izključnim namenom zaščititi končne kupce pred
tveganjem, da investitor oziroma vmesni kupec zaradi stečaja,
plačilne nesposobnosti ali drugih razlogov ne bo izpolnil vseh
obveznosti do končnih kupcev oziroma ne bo sposoben končnim
kupcem vrniti plačanih obrokov kupnine v primeru razveze
prodajnih pogodb.

Uporabljeni pojmi in kratice

2. člen

(1) Pojmi, uporabljeni v tem zakonu, imajo naslednji pomen:

1. naslednji pojmi imajo enak pomen kot po SPZ:

– zemljiškoknjižno dovolilo,

– etažna lastnina,

2. naslednji pojmi imajo enak pomen kot po ZZK-1:

– zemljiška parcela,

– identifikacijski znak zemljiške parcele in identifikacijski
znak stavbe oziroma njenega posameznega dela,

3. pojma stavba in gradnja imata enak pomen kot po ZGO-1,

4. pojma zemljiški kataster in kataster stavb ter geodetsko
podjetje imajo enak pomen kot po ZENDMPE,

5. posamezni del stavbe je del stavbe, ki predstavlja samostojno
funkcionalno celoto, primerno za samostojno uporabo in ki je
lahko samostojen predmet etažne lastnine po SPZ,

6. enostanovanjska stavba je nepremičnina, katere sestavina je
stavba, ki tvori eno samo funkcionalno celoto,

7. stavba z več posameznimi deli je stavba, ki obsega dva ali
več posameznih delov,

8. pojem upravnik ima enak pomen kot po SZ-1.

(2) Kratice, uporabljene v tem zakonu, imajo naslednji pomen:

1. OZ je Obligacijski zakonik (Uradni list RS, št. 83/2001),

2. SPZ je Stvarnopravni zakonik (Uradni list RS, št. 87/2002),

3. SZ-1 je Stanovanjski zakon (Uradni list RS, št. 69/2003),

4. ZBan je Zakon o bančništvu (Uradni list RS, št.
110/2003-UPB1).

5. ZGO-1 je Zakon o graditvi objektov (Uradni list RS, št.
110/2002),

6. ZENDMPE je Zakon o evidentiranju nepremičnin, državne meje in
torskih enot (Uradni list RS, št. 52/2000, 87/2002-SPZ),

7. ZN je Zakon o notariatu (Uradni list RS, št. 13/94, 48/94,
82/94, 41/95-odločba US, 83/2001-OZ),

8. ZPlaP je Zakon o plačilnem prometu (Uradni list RS, št.
45/2003-UPB1),

9. ZPPSL je Zakon o prisilni poravnavi, stečaju in likvidaciji
(Uradni list RS, št. 67/93, 74/94-odločba US, 8/96-odločba US,
25/97-ZJSRS, 39/97, 1/99-ZNIDC, 52/99, 42/2002-ZDR,
58/2003-ZZK-1),

10. ZVPot je Zakon o varstvu potrošnikov (Uradni list RS, št.
14/2003-UPB1),

11. ZZK-1 je Zakon o zemljiški knjigi (Uradni list RS, št.
58/2003).

(3) Kadar se ta zakon sklicuje na določbe drugih zakonov, se te
določbe uporabljajo v njihovem vsakokrat veljavnem besedilu.

(4) Kadar SPZ uporablja pojem zgradba, se pri uporabi določb
tega zakona šteje, da uporablja pojem stavba.

Investitor, vmesni kupec in končni kupec

3. člen

(1) Investitor oziroma investitorka (v nadaljnjem besedilu:
investitor) po tem zakonu je oseba, ki je oziroma bo naročila
ali izvajala gradnjo enostanovanjske stavbe oziroma stavbe z več
posameznimi deli na zemljiški parceli, katere lastnik je oziroma
na kateri ima stavbno pravico, z namenom, da enostanovanjsko
stavbo oziroma posamezne dele stavbe, če gre za stavbo z več
posameznimi deli, proda kupcem.

(2) Vmesni kupec oziroma vmesna kupovalka (v nadaljnjem
besedilu: vmesni kupec) po tem zakonu je oseba, ki od
investitorja ali drugega vmesnega kupca kupi enostanovanjsko
stavbo oziroma posamezne dele stavbe, če gre za stavbo z več
posameznimi deli, z namenom nadaljnje prodaje, in ne z namenom
uporabljati to stavbo oziroma posamezen del stavbe.

(3) Končni kupec oziroma končna kupovalka (v nadaljnjem
besedilu: končni kupec) po tem zakonu je oseba, ki od
investitorja oziroma vmesnega kupca kupi enostanovanjsko stavbo
oziroma posamezen del stavbe z več posameznimi deli, z namenom
uporabljati to stavbo oziroma posamezen del stavbe.

(4) Za uporabo enostanovanjske stavbe oziroma posameznega dela
stavbe po drugem oziroma prejšnjem odstavku tega člena se šteje:

1. uporaba za lastno bivanje lastnika ali za opravljanje njegove
dejavnosti oziroma za bivanje ali za opravljanje dejavnosti
drugih oseb, ki jim lastnik do preklica ali s podelitvijo osebne
služnosti dovoli uporabo za te namene,

2. oddaja v najem.

2. PRODAJA STANOVANJ IN ENOSTANOVANJSKIH STAVB POTROŠNIKOM

2.1. SPLOŠNE DOLOČBE

Uporaba določb 2. poglavja

4. člen

(1) Določbe 2. poglavja tega zakona se uporabljajo za vse
prodajne pogodbe, ki izpolnjujejo naslednje pogoje:

1. da je njihov predmet:

– bodisi enostanovanjska stavba,

– bodisi posamezno stanovanje kot posamezen del stavbe, ki se
nahaja v stavbi z več posameznimi deli,

2. da jih kot prodajalec oziroma prodajalka (v nadaljnjem
besedilu: prodajalec) sklepa bodisi investitor bodisi vmesni
kupec, in

3. da ima kupec oziroma kupovalka (v nadaljnjem besedilu: kupec)
položaj končnega kupca po tem zakonu in položaj potrošnika po
ZVPot.

(2) Prodajna pogodba iz prejšnjega odstavka je pogodba, s katero
se prodajalec zaveže kupcu izročiti enostanovanjsko stavbo
oziroma posamezen del stavbe, ki se nahaja v stavbi z več
posameznimi deli (v nadaljnjem besedilu: nepremičnina) tako, da
bo kupec na tej nepremičnini pridobil lastninsko pravico, kupec
pa se zaveže plačati kupnino.

(3) Določbe 2. poglavja tega zakona o prodajni pogodbi iz prvega
odstavka tega člena se uporabljajo tudi:

1. za predpogodbo, s katero se prodajalec in kupec zavežeta
skleniti prodajno pogodbo z vsebino iz prejšnjega odstavka, in

2. za vsak drug pravni posel, ki ima glede medsebojnih pravic in
obveznosti strank enake pravne posledice kot prodajna pogodba iz
prejšnjega odstavka oziroma predpogodba iz prejšnje točke.

(4) Določb 2. poglavja tega zakona s prodajno pogodbo ni mogoče
izključiti oziroma omejiti, razen če je v zvezi s posamezno
določbo izrecno dopusten drugačen dogovor pogodbenih strank
oziroma je drugačen dogovor v očitnem interesu kupca.

(5) Posamezne določbe 2. poglavja tega zakona se uporabljajo
tudi za prodajne pogodbe, katerih predmet je posamezen del
stavbe, tudi če ta posamezen del stavbe ni stanovanje oziroma če
kupec nima položaja končnega kupca po tem zakonu oziroma
potrošnika po ZVPot (v nadaljnjem besedilu: nepotrošniška
prodajna pogodba), če sta izpolnjena naslednja pogoja:

1. če je vsaj en drug posamezen del te stavbe, ki ni predmet te
pogodbe, stanovanje, in

2. če ta zakon v zvezi s posamezno določbo tako določa.

(6) Določb iz prejšnjega odstavka s prodajno pogodbo ni mogoče
izključiti oziroma omejiti, razen če je v zvezi s posamezno
določbo izrecno dopusten drugačen dogovor pogodbenih strank.

(7) Določba prodajne pogodbe, ki je v nasprotju s četrtim
oziroma šestim odstavkom tega člena je nična.

Pogoji za sklenitev prodajne pogodbe

5. člen

(1) Prodajalec ne sme skleniti prodajne pogodbe niti začeti z
oglaševanjem prodaje dokler niso izpolnjeni naslednji pogoji:

1. da je prodajalec:

– bodisi lastnik zemljiške parcele, na kateri bo gradil oziroma
gradi enostanovanjsko stavbo oziroma stavbo z več posameznimi
deli, ki je predmet prodajne pogodbe,

– bodisi imetnik stavbne pravice na zemljiški parceli, na
podlagi katere je upravičen zgraditi enostanovanjsko stavbo
oziroma stavbo z več posameznimi deli, ki je predmet prodajne
pogodbe,

2. da je za gradnjo iz prejšnje točke izdano dokončno gradbeno
dovoljenje in

3. če je predmet prodaje posamezen del stavbe z več posameznimi
deli: da je prodajalec v obliki notarskega zapisa določil
splošne pogoje prodaje posameznih delov stavbe z vsebino,
določeno v tem zakonu.

(2) Če prodajalec s kupcem sklene prodajno pogodbo preden so
izpolnjeni pogoji iz prejšnjega odstavka, takšna pogodba kupca
ne zavezuje, in lahko kupec od nje kadarkoli odstopi.

(3) Šteje se, da je pogoj iz 1. točke prvega odstavka tega člena
izpolnjen, če:

1. je bodisi prodajalec vknjižen kot lastnik oziroma lastnica (v
nadaljnjem besedilu: lastnik) oziroma kot imetnik oziroma
imetnica (v nadaljnjem besedilu: imetnik) stavbne pravice,

2. bodisi je vložen zemljiškoknjižni predlog za vknjižbo
lastninske oziroma stavbne pravice, in:

– če so izpolnjeni pogoji za dovolitev vknjižbe lastninske
oziroma stavbne pravice v korist prodajalca, in

– če je prodajalec za zastopanje v zemljiškoknjižnem postopku
pooblastil notarja oziroma notarko (v nadaljnjem besedilu:
notar) na način iz četrtega odstavka tega člena.

(4) Pooblastilo iz druge alinee 2. točke prejšnjega odstavka
mora biti označeno kot pooblastilo, izdano na podlagi navedene
določbe, in kot nepreklicno.

(5) Pooblastila iz prejšnjega odstavka ni mogoče preklicati.
Prodajalec zemljiškoknjižnega predloga, v zvezi s katerim je
bilo izdano pooblastilo iz prejšnjega odstavka, ne more umakniti.

2.2. DOLOČITEV PREDMETA PRODAJE V PRODAJNI POGODBI

Obvezne sestavine prodajne pogodbe

6. člen

(1) Prodajalec mora v prodajni pogodbi oziroma v prilogi, ki je
sestavni del prodajne pogodbe oziroma splošnih pogojev prodaje
posameznih delov stavbe, določiti tehnične lastnosti
nepremičnine glede izvedbe del in glede vgrajene opreme in
naprav.

(2) Če je zemljišče, katerega sestavina bo enostanovanjska
stavba, ki je predmet prodajne pogodbe, ob sklenitvi prodajne
pogodbe v zemljiški kataster že vpisano kot samostojna zemljiška
parcela, mora prodajna pogodba obsegati podatek o
identifikacijskem znaku te zemljiške parcele.

(3) Če zemljišče, katerega sestavina je enostanovanjska stavba,
ki je predmet prodajne pogodbe, ob sklenitvi prodajne pogodbe v
zemljiški kataster še ni vpisano kot samostojna zemljiška
parcela, mora prodajna pogodba obsegati:

1. podatek o identifikacijskem znaku obstoječe zemljiške
parcele, in

2. skico, kot sestavni del pogodbe, ki jo izdela geodetsko
podjetje in na kateri je označeno (vrisano), kateri del
obstoječe zemljiške parcele bo zaradi zagotovitve pogoja za
vknjižbo lastninske pravice v korist kupca iz 1. točke drugega
odstavka 12. člena tega zakona odmerjen kot samostojna zemljiška
parcela.

(4) Določbe prejšnjega odstavka se smiselno uporabljajo tudi, če
zemljišče, ki bo skupni del stavbe z več posameznimi deli, ob
sestavi notarskega zapisa splošnih pogojev prodaje posameznih
delov stavbe v zemljiški kataster še ni vpisano kot samostojna
zemljiška parcela. V primeru iz prejšnjega stavka mora biti
skica iz prejšnjega odstavka sestavni del splošnih pogojev
prodaje posameznih delov stavbe.

(5) V prodajni pogodbi mora biti prodajalec označen s podatki, s
katerimi je kot lastnik zemljiške parcele oziroma imetnik
stavbne pravice vpisan v zemljiško knjigo (prvi odstavek 32.
člena ZZK-1), kupec pa s podatki, s katerimi se imetnik pravic
vpiše v zemljiško knjigo (tretji odstavek 31. člena ZZK-1).

(6) Pogodbena stranka mora izjavo o uresničitvi odstopne pravice
oziroma drugo izjavo oziroma obvestilo poslati drugi pogodbeni
stranki (v nadaljnjem besedilu: naslovnik izjave oziroma
obvestila) na njen naslov, naveden v prodajni pogodbi, oziroma
na drug (spremenjen) naslov, o katerem jo naslovnik obvesti po
sklenitvi pogodbe. Če je pogodbena stranka izjavo oziroma
obvestilo poslala na naslov iz prejšnjega stavka s priporočeno
poštno pošiljko in če na tem naslovu dostave pošiljke ni mogoče
opraviti, ker je naslovnik na tem naslovu neznan, se je preselil
oziroma pošiljke ne prevzame, se šteje, da je druga pogodbena
stranka (naslovnik) obvestilo prejela z dnem, ko je bila izjava
oziroma obvestilo oddano na pošto.

Etažna lastnina kot predmet prodaje

7. člen

(1) Kadar je predmet prodajne pogodbe posamezen del stavbe z več
posameznimi deli, mora prodajalec zaradi pravilne izpolnitve
svoje obveznosti oblikovati etažno lastnino tako, da bo
samostojno enoto etažne lastnine tvoril posamezen del stavbe, ki
je predmet te pogodbe.

(2) Kadar je predmet prodajne pogodbe posamezen del stavbe z več
posameznimi deli, prodajalec svoje obveznosti ne more pravilno
izpolniti s tem, da v korist kupca dovoli vknjižbo solastnine na
nepremičnini, katere sestavina je stavba z več posameznimi deli.

Splošni pogoji prodaje posameznih delov stavbe

8. člen

(1) Kadar prodajalec prodaja posamezne dele stavbe z več
posameznimi deli, mora pred začetkom prodaje določiti splošne
pogoje prodaje posameznih delov stavbe, ki morajo obsegati:

1. vsa pravila o medsebojnih pravicah in obveznostih prodajalca
in kupcev, razen pravil o določitvi posameznega dela stavbe, ki
je predmet posamezne prodajne pogodbe, in o določitvi kupnine za
ta posamezen del stavbe, in

2. vse sestavine, ki jih mora po SPZ obsegati enostranski pravni
posel o oblikovanju etažne lastnine, vključno s podatki o
identifikacijskih znakih zemljiških parcel, ki bodo skupni deli
stavbe, razen podatkov o identifikacijskih znakih stavbe,
skupnih delov stavbe in posameznih delov stavbe, ki se določijo
ob vpisu stavbe v kataster stavb.

(2) Splošne pogoje prodaje posameznih delov stavbe mora
prodajalec sprejeti v obliki notarskega zapisa.

(3) Splošni pogoji prodaje posameznih delov stavbe so sestavni
del vsake prodajne pogodbe, katere predmet je posamezen del te
stavbe. Prodajalec mora ob sklenitvi prodajne pogodbe izročiti
kupcu notarsko overjen prepis notarskega zapisa teh splošnih
pogojev.

(4) S prodajno pogodbo ni mogoče izključiti veljavnosti obveznih
sestavin splošnih pogojev prodaje posameznih delov stavbe iz
prvega odstavka tega člena.

(5) Ne glede na prejšnji odstavek, se prodajalec in kupec s
posamezno prodajno pogodbo lahko dogovorita:

1. za drugačne roke plačil kupnine, kot so določeni s splošnimi
pogoji prodaje posameznih delov stavbe, oziroma

2. za drugačne lastnosti posameznega dela stavbe, ki je predmet
prodajne pogodbe, kot so ti določeni s splošnimi pogoji prodaje
posameznih delov stavbe.

(6) Določbe prejšnjih odstavkov se uporabljajo tudi za
nepotrošniško prodajno pogodbo (peti odstavek 4. člena).

(7) Ne glede na četrti odstavek tega člena je s prodajno pogodbo
iz prejšnjega odstavka dopustno izključiti veljavnost vseh
oziroma posameznih sestavin splošnih pogojev prodaje posameznih
delov stavbe iz 1. točke prvega odstavka tega člena.

(8) Splošnim pogojem prodaje mora biti kot njihov sestavni del
priložen predhodni načrt etažne lastnine s sestavinami iz
drugega odstavka 94. člena ZGO-1.

Notarski zapis splošnih pogojev prodaje posameznih delov
stavbe

9. člen

(1) Notar ne sme sestaviti notarskega zapisa splošnih pogojev
prodaje posameznih delov stavbe, če niso izpolnjeni pogoji za
sklenitev prodajne pogodbe iz 1. in 2. točke prvega odstavka 5.
člena tega zakona oziroma če je vsebina splošnih pogojev prodaje
posameznih delov stavbe v nasprotju s tem zakonom.

(2) Notar mora v notarskem zapisu splošnih pogojev prodaje
posameznih delov stavbe:

1. opisati pravno stanje nepremičnine ob sestavi notarskega
zapisa,

2. potrditi, da so izpolnjeni pogoji za sklepanje prodajnih
pogodb iz 1. in 2. točke prvega odstavka 5. člena tega zakona,

3. potrditi, da je vsebina splošnih pogojev prodaje posameznih
delov stavbe v skladu s tem zakonom,

4. če po stanju vpisov v zemljiški knjigi ob sestavi notarskega
zapisa pri zemljiški parceli, na kateri bo prodajalec zgradil
oziroma gradi stavbo z več posameznimi deli, ki so predmet
splošnih pogojev prodaje, obstajajo pravice oziroma pravna
dejstva, zaradi katerih vknjižba lastninske pravice na novega
pridobitelja ni mogoča oziroma so pri tej zemljiški parceli
vpisane pravice, ki obremenjujejo oziroma omejujejo lastninsko
pravico: na razumljiv način opisati tveganja v zvezi s takšnimi
pravicami oziroma pravnimi dejstvi za kupca, in

5. če je prodajalec imetnik stavbne pravice: na razumljiv način
opisati vsebino stavbne pravice in vsebino lastninske pravice,
ki jo bo kupec na podlagi prodajne pogodbe pridobil.

(3) Notar, ki je sestavil notarski zapis splošnih pogojev
prodaje posameznih delov stavbe, mora kupcu na njegovo zahtevo
pojasniti vsebino teh splošnih pogojev in pomen pravnih dejstev
iz prejšnjega odstavka.

(4) Notar mora na zahtevo kupca:

1. pridobiti oziroma mu izstaviti (2. točka tretjega odstavka
198. člena ZZK-1) izpisek iz zemljiške knjige za nepremičnine,
na katerih se gradi stavba,

2. pridobiti izvod gradbenega dovoljenja za gradnjo stavbe s
potrdilom o dokončnosti oziroma pravnomočnosti.

2.3. DOLOČITEV IN PLAČILO KUPNINE

Kupnina in drugi stroški

10. člen

Prodajalec poleg plačila kupnine od kupca ni upravičen zahtevati
plačila nobenih stroškov v zvezi s sklenitvijo oziroma
izpolnitvijo prodajne pogodbe, razen morebitnih zamudnih obresti
za zamudo s plačilom kupnine, morebitnih stroškov, ki prodajalcu
nastanejo zaradi kupčeve upniške zamude in stroškov vknjižbe
lastninske pravice v korist kupca.

Ara

11. člen

(1) Prodajalec in kupec se lahko dogovorita, da bo kupec v
znamenje sklenitve prodajne pogodbe plačal določen denarni
znesek kot aro.

(2) Ara ne sme presegati deset odstotkov kupnine po prodajni
pogodbi.

(3) Ara, ki jo kupec plača v znamenje sklenitve prodajne
pogodbe, se všteje v kupnino, in se šteje za prvi obrok kupnine.

Sočasnost izpolnitve

12. člen

(1) Kupec ni dolžan plačati nobenega obroka kupnine:

1. dokler niso izpolnjeni pogoji za vknjižbo lastninske pravice
na enostanovanjski stavbi oziroma za vknjižbo etažne lastnine na
posameznem delu stavbe z več posameznimi deli v korist kupca, in

2. dokler prodajalec ni sposoben izročiti kupcu nepremičnine z
lastnostmi, določenimi v prodajni pogodbi, in na način, določen
v 18. členu tega zakona.

(2) Kadar je predmet prodajne pogodbe enostanovanjska stavba, se
šteje, da so izpolnjeni pogoji za vknjižbo lastninske pravice v
korist kupca:

1. če je v zemljiški kataster vpisano zemljišče, katerega
sestavina je enostanovanjska stavba, kot samostojna zemljiška
parcela, in

2. če je prodajalec v korist kupca izstavil zemljiškoknjižno
dovolilo za vknjižbo lastninske pravice na enostanovanjski
stavbi, na katerem je njegov podpis notarsko overjen in na
podlagi katerega so glede na vsebino zemljiškoknjižnega dovolila
in glede na stanje zemljiške knjige ob zapadlosti kupčeve
obveznosti plačati kupnino, izpolnjeni pogoji za vknjižbo
lastninske pravice, ki ni obremenjena oziroma omejena s
pravicami tretjih, v korist kupca.

(3) Kadar je predmet prodajne pogodbe posamezni del stavbe z več
posameznimi deli, se šteje, da so izpolnjeni pogoji za vknjižbo
etažne lastnine v korist kupca:

1. če so stavba in njeni posamezni deli vpisani v kataster stavb,

2. če je prodajalec sprejel akt o oblikovanju etažne lastnine z
vsebino, določeno v SPZ,

3. če je

– bodisi etažna lastnina na posameznem delu stavbe, ki je
predmet prodajne pogodbe, že vpisana v zemljiški knjigi,

– bodisi je prodajalec predlagal vpis etažne lastnine in so
izpolnjeni pogoji za vpis etažne lastnine na posameznem delu
stavbe, ki je predmet prodajne pogodbe, v zemljiško knjigo, in

4. če je prodajalec v korist kupca izstavil zemljiškoknjižno
dovolilo za vknjižbo etažne lastnine na posameznem delu stavbe,
na katerem je njegov podpis notarsko overjen in na podlagi
katerega so glede na vsebino zemljiškoknjižnega dovolila in
glede na stanje zemljiške knjige ob zapadlosti kupčeve
obveznosti plačati kupnino izpolnjeni pogoji za vknjižbo etažne
lastnine, ki ni obremenjena oziroma omejena s pravicami tretjih,
v korist kupca.

(4) Šteje se, da je pogoj iz 2. točke drugega odstavka tega
člena oziroma iz 4. točke prejšnjega odstavka izpolnjen, ko
prodajalec:

– bodisi izroči zemljiškoknjižno dovolilo kupcu

– bodisi izroči zemljiškoknjižno dovolilo v notarsko hrambo
notarju v korist kupca kot upravičenca, pod pogojem, da kupec
predloži dokaz o plačilu celotne kupnine, zmanjšane za morebitni
zadržani del kupnine po drugem oziroma tretjem odstavku 15.
člena tega zakona.

(5) Določba prvega odstavka tega člena ne velja za aro, ki jo
kupec plača ob sklenitvi prodajne pogodbe v skladu z 11. členom
tega zakona.

Pogoji za dopustnost dogovora o predčasnem plačilu kupnine

13. člen

(1) Prodajalec in kupec se lahko dogovorita, da mora kupec
kupnino oziroma posamezne obroke kupnine plačati še preden so
izpolnjeni pogoji iz prvega odstavka 12. člena tega zakona, če
prodajalec zagotovi ustrezno zavarovanje kupca pred tveganji iz
drugega odstavka 1. člena tega zakona.

(2) Šteje se, da je prodajalec zagotovil ustrezno zavarovanje
pred tveganji iz drugega odstavka 1. člena tega zakona, če v
korist kupca zagotovi:

1. bodisi bančno garancijo na način in z vsebino, urejeno v 37.
členu tega zakona,

2. bodisi skrbniške storitve na podlagi pogodbe o oblikovanju
skrbniškega računa v skladu z določbami razdelka 2.8. tega
zakona,

3. bodisi poroštvo zavarovalnice, ki po zakonu, ki ureja
zavarovalništvo, lahko opravlja zavarovalne posle v Republiki
Sloveniji, z enako vsebino kot bančna garancija iz 1. točke tega
odstavka.

(3) Z dogovorom iz prvega odstavka tega člena ni mogoče
izključiti kupčevih pravic do zadržanja dela kupnine iz 15.
člena tega zakona.

(4) Prodajalec lahko kupcu zagotovi tudi ustrezno kombinacijo
zavarovanj iz drugega odstavka tega člena.

Pravica prodajalca odstopiti od pogodbe zaradi zamude s
plačilom kupnine

14. člen

(1) Če kupec zamudi s plačilom kupnine oziroma posameznega
obroka kupnine, lahko prodajalec odstopi od pogodbe, če da kupcu
dodatni rok za plačilo kupnine oziroma obroka kupnine, ki ne sme
biti krajši od enega meseca. Prodajalčeva izjava iz prejšnjega
stavka mora biti pisna.

(2) Pogodbeni stranki se s prodajno pogodbo lahko dogovorita, da
lahko prodajalec odstopi od prodajne pogodbe ne da bi kupcu dal
dodaten rok za plačilo kupnine, če kupčeva zamuda s plačilom
kupnine oziroma posameznega obroka kupnine traja določeno
obdobje, ki ne sme biti krajše od enega meseca.

(3) Prodajalčeva izjava o odstopu od pogodbe ima pravni učinek
samo, če je dana v pisni obliki.

(4) Prodajalčeva izjava o odstopu od pogodbe začne učinkovati,
ko jo kupec prejme. Če kupec plača zamujeno kupnino oziroma
zamujeni obrok kupnine skupaj z zamudnimi obrestmi od dospelosti
do plačila prej oziroma istega dne kot je prejel prodajalčevo
izjavo o odstopu od pogodbe, izjava o odstopu izgubi pravni
učinek.

(5) Če prodajalec odstopi od pogodbe po prvem oziroma drugem
odstavku tega člena, mora kupcu vrniti znesek, ki je enak
seštevku obrokov kupnine, ki jih je kupec že plačal, zmanjšan za
morebitni znesek are.

(6) Znesek iz prejšnjega odstavka mora prodajalec kupcu vrniti v
petnajstih dneh, šteto od dneva, ko je začela učinkovati njegova
izjava o odstopu od pogodbe.

(7) Pogodbeni stranki se s prodajno pogodbo lahko dogovorita, da
začne rok iz prejšnjega odstavka teči, ko se izpolnijo naslednji
pogoji:

1. ko prodajalec z drugim kupcem sklene prodajno pogodbo, katere
predmet je ista enostanovanjska stavba oziroma posamezen del
stavbe, in

2. ko drugi kupec na podlagi prodajne pogodbe iz prejšnje točke
plača obroke kupnine v višini, ki je najmanj enaka znesku iz
petega odstavka tega člena.

(8) V primeru iz prejšnjega odstavka mora biti v prodajni
pogodbi določen tudi končni rok za vračilo zneskov iz petega
odstavka tega člena, ki ne sme biti daljši od treh mesecev,
šteto od dneva, ko je začela učinkovati prodajalčeva izjava o
odstopu od pogodbe.

Zadržanje dela kupnine

15. člen

(1) Kupec ni dolžan plačati zadnjih desetih odstotkov kupnine
dokler mu prodajalec ne omogoči, da preveri, ali je prodajalec
sposoben izročiti nepremičnino z lastnostmi, določenimi v
prodajni pogodbi (prvi odstavek 6. člen), in na način, določen v
18. členu tega zakona.

(2) Če se ob prevzemu nepremičnine (19. člen) ugotovijo napake,
ima kupec do odprave napak, ki so bile reklamirane ob prevzemu
nepremičnine, pravico zadržati plačilo petih odstotkov kupnine.

(3) Če prodajalec ob izročitvi nepremičnine kupcu ne izroči
oziroma ne deponira bančne garancije za odpravo skritih napak
(26. člen), ima kupec do izpolnitve te prodajalčeve obveznosti
pravico zadržati plačilo petih odstotkov kupnine.

(4) Kupec ima tudi pravico zadržati plačilo petih odstotkov
kupnine, dokler prodajalec ne zagotovi pogojev za vknjižbo
lastninske pravice na nepremičnin v korist kupca (drugi oziroma
tretji odstavek 12. člena).

(5) Pravice kupca po drugem, tretjem in četrtem odstavku tega
člena se ne izključujejo in jih kupec lahko uveljavlja hkrati.

(6) Kupec mora plačati zadržani del kupnine:

1. po drugem odstavku tega člena: v petih delovnih dneh, šteto
od dne, ko prodajalec odpravi napake, ki so razlog za zadržanje,

2. po četrtem odstavku tega člena: hkrati z izpolnitvijo
prodajalčeve obveznosti zagotoviti pogoje za vknjižbo lastninske
pravice na nepremičnini v korist kupca.

(7) Kupec uveljavi pravico do zadržanja dela kupnine po tretjem
odstavku tega člena tako, da znesek zadržane kupnine deponira
pri notarju v korist prodajalca kot upravičenca pod pogojem, da
prodajalec izpolni obveznost iz 26. člena tega zakona.

2.4. IZROČITEV NEPREMIČNINE

Rok za izročitev nepremičnine

16. člen

(1) V prodajni pogodbi mora biti določen rok za izročitev
nepremičnine kupcu.

(2) Prodajalec v razmerju do kupcev ne more izključiti svoje
odgovornosti za zamudo z izročitvijo nepremičnine zaradi
razlogov, ki se nanašajo na potek gradnje nepremičnine, in sicer
ne glede na to ali sam izvaja gradnjo ali gradnjo izvajajo druge
osebe po pogodbi s prodajalcem, ali zaradi drugih razlogov, ki
izvirajo iz prodajalčeve sfere oziroma iz sfere drugih oseb, ki
za prodajalca opravljajo posamezne storitve v zvezi z gradnjo
nepremičnine oziroma druge storitve, potrebne za izpolnitev
prodajalčeve obveznosti v razmerju do kupcev.

(3) Prodajalec izpolni obveznost izročiti nepremičnino kupcu:

1. ko pridobi uporabno dovoljenje,

2. ko je nepremičnina zgrajena z lastnostmi, določenimi v
prodajni pogodbi (6. člen), in

3. če mora prodajalec po 21. členu tega zakona določiti
upravnika: ko je prodajalec z upravnikom sklenil pogodbo o
opravljanju upravniških storitev po SZ-1 in je upravnik prevzel
skupne dele stavbe (22. člen).

(4) Šteje se, da je prodajalec pravočasno izpolnil obveznost
izročiti nepremičnino kupcu:

1. če so do izteka roka za izročitev nepremičnine kupcu, ki je
določen v prodajni pogodbi, izpolnjeni vsi pogoji iz prejšnjega
odstavka, in

2. če je prodajalec kupcu najkasneje v nadaljnjih petnajstih
dneh omogočil, da opravi prevzem nepremičnine.

(5) Šteje se, da prodajalec ni v zamudi zaradi razlogov, za
katere odgovarja, če prodajalec najkasneje en mesec pred iztekom
roka za izročitev nepremičnine kupcu, ki je določen v prodajni
pogodbi, pri pristojnem upravnem organu vloži popolno zahtevo za
izdajo uporabnega dovoljenja, in če upravni organ do izteka roka
za izročitev nepremičnine kupcu ne odloči o zahtevi za izdajo
uporabnega dovoljenja, temveč o tej zahtevi odloči kasneje, in
sicer:

1. bodisi da izda uporabno dovoljenje, ne da bi predhodno
odredil odpravo morebitnih pomanjkljivosti,

2. bodisi da izda uporabno dovoljenje, vendar predhodno odredi
odpravo morebitnih pomanjkljivosti, ugotovljenih pri tehničnem
pregledu, če je prodajalec predložil dokaze o odpravi teh
pomanjkljivosti najkasneje v enem mesecu po prejemu odredbe
upravnega organa o odpravi pomanjkljivosti.

(6) Šteje se, da prodajalec ni v zamudi z izročitvijo
nepremičnine kupcu, če odkloni izročitev nepremičnine zato, ker
kupec še ni plačal celotne kupnine.

(7) Prodajalec nima pravice odkloniti izročitve nepremičnine, če
je razlog za neplačilo dela kupnine zadržanje plačila dela
kupnine po drugem, tretjem oziroma četrtem odstavku 15. člena
tega zakona.

Pogodbena kazen za zamudo z izročitvijo nepremičnine

17. člen

(1) Če prodajalec zamudi z izročitvijo nepremičnine, je kupec
upravičen zahtevati plačilo pogodbene kazni v višini 0,5 promila
kupnine za vsak dan zamude za celotno obdobje trajanja zamude.

(2) S prodajno pogodbo lahko kupec in prodajalec omejita skupni
znesek pogodbene kazni iz prejšnjega odstavka na določen
odstotek kupnine, ki pa ne sme biti nižji od 50 odstotkov
kupnine.

Način izročitve nepremičnine

18. člen

(1) Prodajalec izroči nepremičnino kupcu tako, da mu:

1. omogoči posest nepremičnine,

2. izroči kopijo uporabnega dovoljenja za stavbo in če je
predmet prodaje posamezen del stavbe: tudi etažni načrt tega
posameznega dela,

3. izroči predpisane certifikate, garancijske liste in izjave o
skladnosti za opremo in naprave in

4. projekte izvedenih del.

(2) Kadar mora prodajalec po 21. členu tega zakona določiti
upravnika, prodajalec obveznost izročiti listine iz 3. točke
prejšnjega odstavka glede opreme in naprav, ki so skupni deli
stavbe, in projekte iz 4. točke prejšnjega odstavka izpolni
tako, da navedene listine namesto posameznim kupcem izroči
upravniku stavbe (prvi odstavek 22. člena) oziroma kupcu iz
drugega odstavka 22. člena tega zakona.

Prevzem nepremičnine

19. člen

(1) O izročitvi in prevzemu nepremičnine sestavita prodajalec in
kupec zapisnik.

(2) Ob izročitvi in prevzemu nepremičnine mora prodajalec kupca
opozoriti na pravico zahtevati odpravo napak, ki se ugotovijo ob
prevzemu, in na pravico zahtevati plačilo pogodbene kazni zaradi
morebitne zamude z izročitvijo nepremičnine ter ga poučiti, da
bo te pravice izgubil, če jih ob prevzemu nepremičnine ne bo
uveljavil. Če prodajalec ob izročitvi in prevzemu nepremičnine
kupca ne pouči o pravicah in pravnih posledicah iz prejšnjega
stavka, kupec ne izgubi pravice zahtevati odpravo napak, ki bi
jih bilo mogoče ugotoviti ob prevzemu, tudi če odprave teh napak
ob prevzemu ni zahteval, oziroma pravice zahtevati plačilo
pogodbene kazni zaradi zamude z izročitvijo nepremičnine, tudi
če ob prevzemu nepremičnine ni izjavil, da uveljavlja to pravico.

(3) Zapisnik o prevzemu nepremičnine mora obsegati:

1. opis stanja nepremičnine s podatki, ali ustreza lastnostim,
določenimi s pogodbo (prvi odstavek 6. člena),

2. izjavo kupca o prevzemu nepremičnine oziroma izjavo o tem,
zaradi katerih napak odklanja prevzem nepremičnine,

3. izjavo kupca o prevzemu listin iz 2., 3. in 4. točke prvega
odstavka 18. člena tega zakona,

4. morebitno zahtevo kupca za odpravo napak, ki so bile
ugotovljene ob prevzemu, in roke, v katerih bo prodajalec te
napake odpravil,

5. morebitno izjavo kupca o uveljavljanju pravice do pogodbene
kazni zaradi prodajalčeve zamude,

6. izjavo kupca, da ga je prodajalec poučil o pravicah in
pravnih posledicah iz prejšnjega odstavka z navedbo vsebine tega
pouka.

(4) Kupec nima pravice odkloniti prevzema nepremičnine zaradi
manjših napak, ki ne ovirajo normalne uporabe nepremičnine,
temveč je v takem primeru upravičen zadržati del kupnine po
drugem odstavku 15. člena tega zakona.

(5) Šteje se, da je kupec z dnem, ki ga je prodajalec v pozivu
kupcu določil za prevzem, prevzel nepremičnino tudi, če
prodajalec in kupec ne opravita izročitve in prevzema po prvem
in drugem odstavku tega člena:

1. če se kupec brez utemeljenega razloga ne odzove na poziv
prodajalca za prevzem, ali

2. če kupec brez utemeljenega razloga odkloni prevzem, ali

3. če prodajalec odkloni izročitev nepremičnine, ker kupec
hkrati z izročitvijo in prevzemom nepremičnine ni pripravljen
plačati neplačanega dela kupnine, zmanjšane za morebitni
zadržani del kupnine po drugem, tretjem oziroma četrtem odstavku
15. člena tega zakona.

(6) S prevzemom nepremičnine preide na kupca tveganje
naključnega uničenja ali poškodovanja.

(7) Od prevzema dalje nosi kupec vse stroške, povezane z uporabo
nepremičnine, in v primeru, da je predmet prodajne pogodbe
posamezen del stavbe, tudi sorazmeren del stroškov skupnih delov
stavbe.

(8) Zaradi uresničitve kupčeve pravice iz drugega odstavka 15.
člena tega zakona, mora prodajalec kupcu najmanj tri delovne dni
pred dnevom, določenim za izročitev in prevzem nepremičnine,
omogočiti, da pregleda nepremičnino, ki bo predmet prevzema.

Odprava očitnih napak in drugi jamčevalni zahtevki

20. člen

(1) Prodajalec mora napake, katerih odpravo je kupec ob prevzemu
nepremičnine zahteval, odpraviti najkasneje v enem mesecu.

(2) Če prodajalec napak v roku iz prejšnjega odstavka ne
odpravi, lahko kupec:

1. bodisi vztraja pri zahtevku za odpravo napak,

2. bodisi sam odpravi te napake na stroške prodajalca,

3. bodisi zahteva znižanje kupnine.

(3) Če kupec uveljavi pravico iz 2. oziroma 3. točke prejšnjega
odstavka tega člena ni dolžan plačati dela kupnine, ki ga je
zadržal po drugem odstavku 15. člena tega zakona, dokler ni
dokončno ugotovljena višina stroškov, potrebnih za odpravo
napak, oziroma dokler se pogodbeni stranki ne dogovorita za
višino znižanja kupnine zaradi neodpravljenih napak.

(4) Ko po prejšnjem odstavku dospe kupčeva obveznost plačati
zadržani del kupnine, se šteje ta obveznost za pobotano s
kupčevim zahtevkom za povrnitev ugotovljenih stroškov, potrebnih
za odpravo napak, oziroma z zahtevkom za vrnitev znižanega dela
kupnine. Morebitni višji znesek obveznosti, ki zaradi pobota po
prejšnjem stavku ne preneha, mora pogodbena stranka plačati
drugi pogodbeni stranki v nadaljnjih petih delovnih dneh.

(5) Če ima nepremičnina napako, ki znatno ovira njeno normalno
uporabo, ali če glede bistvenih lastnosti odstopa od lastnosti,
določenih v prodajni pogodbi, lahko kupec odstopi od pogodbe ne
da bi prej zahteval odpravo napake oziroma znižanje kupnine. V
primeru iz prejšnjega stavka mora prodajalec kupcu vrniti
plačano kupnino z zamudnimi obrestmi od dneva, ko mu je kupec
plačal kupnino oziroma posamezen obrok kupnine.

Sklenitev pogodbe o opravljanju upravniških storitev

21. člen

(1) Če so predmet prodajnih pogodb posamezni deli stavbe z več
kot osmimi posameznimi deli in če sta kupca (etažna lastnika)
več kot dva ali če se je prodajalec s splošnimi pogoji prodaje
posameznih delov stavbe tako zavezal, mora prodajalec s pravno
oziroma fizično osebo, ki je v skladu s SZ-1 upravičena
opravljati upravniške storitve, skleniti pogodbo o opravljanju
upravniških storitev.

(2) Prodajalec odgovarja kupcem za škodo, ki jim nastane, če pri
izbiri osebe za upravnika oziroma pri določitvi pravic in
obveznosti v pogodbi o opravljanju upravniških storitev ne ravna
s skrbnostjo dobrega strokovnjaka.

Prevzem skupnih delov stavbe z več posameznimi deli

22. člen

(1) Če mora po 21. členu tega zakona prodajalec določiti
upravnika, opravi upravnik za račun vseh kupcev prevzem skupnih
delov stavbe.

(2) Če prodajalec po 21. členu tega zakona ni dolžan določiti
upravnika, opravi prevzem skupnih delov stavbe kupec, ki ga za
to pooblastijo kupci, ki so skupaj imetniki najmanj polovice
solastniških deležev na skupnih delih.

(3) Za prevzem skupnih delov stavbe iz prvega oziroma drugega
odstavka tega člena se smiselno uporabljajo določbe 19. in 20.
člena tega zakona.

2.5. ODGOVORNOST PRODAJALCA ZA SKRITE NAPAKE IN GARANCIJA
ZA NAPRAVE IN OPREMO

Jamčevalni roki

23. člen

(1) Prodajalec odgovarja za napake nepremičnine, ki jih ni bilo
mogoče ugotoviti ob prevzemu nepremičnine (v nadaljnjem
besedilu: skrite napake), če se skrite napake pokažejo v dveh
letih od prevzema nepremičnine.

(2) Prodajalec odgovarja za skrite napake, ki imajo značilnost
napak v solidnosti gradbe (662. člen OZ), če se te pokažejo v
desetih letih od prevzema nepremičnine.

(3) Jamčevalni roki za skrite napake na skupnih delih stavbe z
več posameznimi deli začnejo teči:

1. v primeru iz prvega odstavka 21. člena tega zakona: od dneva,
ko je skupne dele prevzel upravnik,

2. v drugih primerih: od dneva, ko je bila opravljena izročitev
in prevzem posameznega dela stavbe kupcu, ki je zadnji prevzel
posamezni del v stavbi, vendar najkasneje v enem letu od dneva,
ko je bila opravljena izročitev in prevzem posameznega dela
stavbe kupcu, ki je prvi prevzel posamezni del v stavbi.

Obvestilo o napakah

24. člen

(1) Kupec mora prodajalca pisno obvestiti o skritih napakah
najkasneje v dveh mesecih, šteto od dneva, ko je napako
ugotovil, oziroma v šestih mesecih, če gre za napako v
solidnosti gradbe, sicer izgubi pravico sklicevati se na to
napako.

(2) V obvestilu iz prejšnjega odstavka mora kupec opisati v čem
je napaka in prodajalca pozvati, da jo odpravi.

(3) Šteje se, da je kupec prodajalca pravočasno obvestil o
skriti napaki:

1. bodisi če je obvestilo o napakah poslal prodajalcu s
priporočeno poštno pošiljko v roku iz prvega odstavka tega člena,

2. bodisi če je prodajalec obvestilo o napakah, ki ni bilo
poslano na način iz prejšnje točke, prejel do izteka roka iz
prvega odstavka tega člena.

Odprava skritih napak in drugi jamčevalni zahtevki

25. člen

(1) Prodajalec mora v petnajstih dneh od prejema obvestila o
napaki pregledati nepremičnino in kupcu v nadaljnjih petnajstih
dneh dostaviti obvestilo o vzrokih za napako in o načinu, na
katerega namerava odpraviti napako.

(2) Prodajalec mora napako, o kateri je bil obveščen, odpraviti
najkasneje v roku dveh mesecev po prejemu obvestila o napaki. Če
napaka onemogoča oziroma bistveno ovira normalno uporabo
nepremičnine, jo mora prodajalec odpraviti takoj oziroma v
najkrajšem možnem času.

(3) Če prodajalec v roku enega meseca po prejemu obvestila o
napaki kupcu ne dostavi obvestila iz prvega odstavka tega člena
ali če v roku dveh mesecev po prejemu obvestila o napaki napake
ne odpravi, lahko kupec:

1. bodisi vztraja pri zahtevku za odpravo napak,

2. bodisi sam odpravi to napako na stroške prodajalca,

3. bodisi zahteva znižanje kupnine.

(4) Za pravice kupca v primeru skritih napak se smiselno
uporablja tudi peti odstavek 20. člena tega zakona.

Bančna garancija za odpravo skritih napak

26. člen

(1) Za zavarovanje svoje obveznosti v rokih iz 25. člena tega
zakona odpraviti napake, ki se bodo pokazale v dveletnem
jamčevalnem roku iz prvega odstavka 23. člena tega zakona mora
prodajalec kupcu hkrati z izročitvijo nepremičnine izročiti
nepreklicno bančno garancijo banke iz 1. točke prvega odstavka
41. člena tega zakona, s katero se banka zavezuje, da bo na prvi
poziv kupca in brez ugovorov izplačala znesek, na katerega se
glasi bančna garancija.

(2) Bančna garancija iz prejšnjega odstavka se mora glasiti na
znesek, ki je enak petim odstotkom kupnine po prodajni pogodbi.

(3) Rok veljavnosti bančne garancije iz prvega odstavka tega
člena mora biti najmanj 26 mesecev, šteto od pridobitve
uporabnega dovoljenja.

(4) Kadar prodajalec prodaja posamezne dele stavbe z več
posameznimi deli, lahko splošni pogoji prodaje posameznih delov
stavbe določajo, da bo prodajalec svojo obveznost iz prvega
odstavka tega člena izpolnil tako, da bo pri notarju, ki je
sestavil notarski zapis splošnih pogojev prodaje posameznih
delov stavbe deponiral bančne garancije bank iz 1. točke prvega
odstavka 41. člena tega zakona, ki so jih prodajalcu izročili
izvajalci del na stavbi, pod naslednjimi pogoji:

1. da se garancije glasijo na ime notarja kot upravičenca iz
garancije,

2. da se banka z garancijo nepreklicno zavezuje, da bo na prvi
poziv notarja in brez ugovorov izplačala znesek, na katerega se
glasi garancija,

3. da je rok veljavnosti bančne garancije najmanj 26 mesecev,
šteto od prevzema skupnih delov stavbe,

4. da je skupni znesek, na katerega se glasijo vse garancije
najmanj enak petim odstotkom skupnega zneska vseh kupnin za vse
posamezne dele stavbe, in

5. da se garancije nanašajo na zavarovanje obveznosti izvajalcev
vseh vitalnih delov stavbe (streha, fasade, instalacije in drugi
vitalni deli).

(5) Notar mora unovčiti bančno garancijo iz prejšnjega odstavka
v korist vseh etažnih lastnikov stavbe, če tako zahtevajo etažni
lastniki, ki so skupaj imetniki najmanj polovice solastniških
deležev na skupnih delih stavbe, in ga nakaže v dobro računa, ki
ga etažni lastniki navedejo v zahtevi za unovčenje.

Garancija za naprave in opremo

27. člen

Za brezhibno delovanje naprav in opreme, vgrajene v
nepremičnino, odgovarja prodajalec pod pogoji in v rokih,
določenih v garancijskih listih proizvajalcev.

Prehod pravic in odgovornosti za napake

28. člen

Pravice kupca do prodajalca oziroma proizvajalca na podlagi
prodajalčeve odgovornosti za stvarne napake oziroma na podlagi
prodajalčeve in proizvajalčeve odgovornosti za brezhibno
delovanje naprav in opreme preidejo tudi na vse poznejše
pridobitelje etažne lastnine, vendar tako, da poznejšim
pridobiteljem ne teče nov rok za obvestilo in tožbo, temveč se
jim rok prednikov všteva.

Dolžnosti in pooblastila upravnika v zvezi s stvarnimi
napakami na skupnih delih stavbe

29. člen

Upravnik mora in je upravičen za račun kupcev oziroma etažnih
lastnikov prodajalca oziroma izvajalca del na stavbi oziroma
proizvajalca naprav in opreme iz 27. člena tega zakona obvestiti
o napakah na skupnih delih stavbe in proti njim uveljavljati
zahtevke na podlagi odgovornosti za stvarne napake oziroma
garancije za brezhibno delovanje naprav in opreme.

2.6. ZAGOTOVITEV POGOJEV ZA VKNJIŽBO LASTNINSKE PRAVICE V
KORIST KUPCA

Rok za zagotovitev pogojev za vknjižbo lastninske pravice v
korist kupca

30. člen

(1) Prodajalec enostanovanjske stavbe mora zagotoviti pogoje za
vknjižbo lastninske pravice v korist kupca iz drugega odstavka
12. člena tega zakona v roku za izročitev nepremičnine,
določenem v prodajni pogodbi (prvi odstavek 16. člena).

(2) Prodajalec posameznih delov stavbe z več posameznimi deli
mora zagotoviti pogoje za vknjižbo etažne lastnine v korist
kupcev posameznih delov te stavbe iz tretjega odstavka 12. člena
tega zakona v dveh mesecih po pravnomočnosti uporabnega
dovoljenja za stavbo (prvi odstavek 131. člena ZZK-1).

Odmera nove zemljiške parcele na zahtevo kupca

31. člen

Če prodajalec enostanovanjske stavbe v roku iz prvega odstavka
30. člena tega zakona ne zagotovi pogoja iz 1. točke drugega
odstavka 12. člena tega zakona, lahko kupec zahteva, da se
izvede parcelacija obstoječe zemljiške parcele, na kateri je
zgrajena enostanovanjska stavba, ki je predmet prodajne pogodbe,
z delitvijo te parcele tako, da bosta iz obstoječe zemljiške
parcele, oblikovani dve zemljiški parceli, od katerih bo ena
oblikovana v skladu s skico iz 2. točke tretjega odstavka 6.
člena tega zakona (v nadaljnjem besedilu: nova zemljiška
parcela).

Pogodbena kazen za neizpolnitev obveznosti zagotoviti
odmero nove zemljiške parcele

32. člen

(1) Če zagotovi odmero nove zemljiške parcele v skladu z 31.
členom tega zakona kupec, mora prodajalec kupcu plačati
pogodbeno kazen za neizpolnitev te obveznosti v višini petih
odstotkov kupnine po prodajni pogodbi.

(2) Če je kupec zadržal del kupnine po četrtem odstavku 15.
člena tega zakona, se šteje obveznost kupca plačati zadržani del
kupnine za pobotano z njegovo pravico zahtevati plačilo
pogodbene kazni po prejšnjem odstavku z dnem vpisa nove
zemljiške parcele v zemljiški kataster.

(3) Kupec je upravičen od prodajalca poleg pogodbene kazni iz
prvega odstavka tega člena zahtevati tudi povrnitev vseh
stroškov, ki so mu nastali v zvezi z odmero nove zemljiške
parcele.

Predznamba lastninske pravice na novi zemljiški parceli

33. člen

Predznamba lastninske pravice na novi zemljiški parceli v korist
kupca se dovoli na podlagi:

1. prodajne pogodbe in

2. potrdila pristojne geodetske uprave, da je nova zemljiška
parcela nastala z delitvijo obstoječe zemljiške parcele, katere
identifikacijski znak je naveden v prodajni pogodbi.

Vpis etažne lastnine na zahtevo kupca

34. člen

(1) Če prodajalec posameznih delov stavbe z več posameznimi deli
v roku iz drugega odstavka 30. člena tega zakona ne vloži
predloga za vpis etažne lastnine, lahko tak predlog vloži vsak
kupec posameznega dela stavbe.

(2) V primeru predloga, ki ga vloži kupec po prejšnjem odstavku,
se za enostranski pravni posel lastnika o oblikovanju etažne
lastnine iz drugega odstavka 188. člena ZZK-1 šteje notarski
zapis splošnih pogojev prodaje posameznih delov (2. točka prvega
odstavka 8. člena) skupaj z identifikacijskimi številkami stavbe
in njenih posameznih oziroma skupnih delov, določenih z odločbo
o vpisu stavbe v kataster stavb.

(3) Notar, ki je sestavil notarski zapis splošnih pogojev
prodaje posameznih delov, mora kupcu izstaviti odpravek tega
notarskega zapisa za vpis etažne lastnine v zemljiško knjigo.

(4) V primeru iz tretjega odstavka 6. člena tega zakona se za
odmero zemljiške parcele, ki je skupni del stavbe z več
posameznimi deli, in za vpis te parcele kot skupnega dela stavbe
v zemljiško knjigo smiselno uporabljajo določbe 31. člena,
tretjega odstavka 32. člena in 2. točke 33. člena tega zakona.

Pogodbena kazen za neizpolnitev obveznosti predlagati vpis
etažne lastnine

35. člen

(1) Če vloži predlog za vpis etažne lastnine v skladu s 34.
členom tega zakona posamezen kupec, mora prodajalec vsakemu
kupcu posameznih delov stavbe plačati pogodbeno kazen za
neizpolnitev te obveznosti v višini petih odstotkov kupnine po
prodajni pogodbi.

(2) Če je kupec zadržal del kupnine po četrtem odstavku 15.
člena tega zakona, se šteje obveznost kupca plačati zadržani del
kupnine za pobotano z njegovo pravico zahtevati plačilo
pogodbene kazni po prejšnjem odstavku z dnem vložitve predloga
za vpis etažne lastnine.

(3) Kupec, ki je zagotovil pogoje za vpis etažne lastnine, je
upravičen od prodajalca poleg pogodbene kazni iz prvega odstavka
tega člena zahtevati tudi povrnitev vseh stroškov, ki so mu
nastali v zvezi s tem.

Predznamba etažne lastnine

36. člen

Predznamba etažne lastnine na posameznem delu stavbe v korist
kupca se dovoli na podlagi prodajne pogodbe in notarsko
overjenega prepisa notarskega zapisa splošnih pogojev prodaje.

2.7. BANČNA GARANCIJA ZA VRAČILO KUPNINE

Bančna garancija za vračilo kupnine

37. člen

(1) Prodajalec lahko zagotovi ustrezno zavarovanje kupca pred
tveganji iz drugega odstavka 1. člena tega zakona s tem, da
kupcu hkrati, ko mu ta plača posamezen obrok kupnine po prodajni
pogodbi, izroči nepreklicno bančno garancijo banke iz 1. točke
prvega odstavka 41. člena tega zakona, s katero se banka
zavezuje, da bo na prvi poziv kupca in brez ugovorov izplačala
znesek, na katerega se bančna garancija glasi.

(2) Bančna garancija se mora glasiti na znesek, ki je enak
znesku plačanega obroka kupnine.

(3) Rok veljavnosti bančne garancije mora biti najmanj za šest
mesecev daljši od roka za izročitev nepremičnine, določenem v
prodajni pogodbi (prvi odstavek 16. člena).

2.8. POGODBA O OBLIKOVANJU SKRBNIŠKEGA RAČUNA

2.8.1. Temeljne določbe

Uporaba določb razdelka 2.8.

38. člen

(1) Določbe razdelka 2.8. tega zakona se uporabljajo:

1. če prodajalec prodaja posamezne dele stavbe z več posameznimi
deli, in

2. če prodajalec zaradi izpolnitve pogoja za dopustnost dogovora
o predčasnem plačilu kupnine iz prvega odstavka 13. člena tega
zakona, s skrbniško banko in skrbniškim notarjem sklene pogodbo
o oblikovanju skrbniškega računa.

(2) Določbe razdelka 2.8. tega zakona se uporabljajo tudi za
nepotrošniške prodajne pogodbe (peti odstavek 4. člena).

(3) Določbe razdelka 2.8. tega zakona se smiselno uporabljajo
tudi za prodajne pogodbe, katerih predmet je enostanovanjska
stavba.

(4) Določbe razdelka 2.8. tega zakona se smiselno uporabljajo
tudi za druge prodajne pogodbe, katerih predmet je nepremičnina,
za katere se po 4. členu tega zakona ne uporabljajo določbe 2.
poglavja tega zakona, če se kupec in prodajalec dogovorita, da
bo prodajalec zaradi zaščite kupca pred tveganji iz drugega
odstavka 1. člena tega zakona, zagotovil kupcu vse oziroma
posamezne skrbniške storitve, ki so predmet pogodbe o
oblikovanju skrbniškega računa.

Pogodba o oblikovanju skrbniškega računa

39. člen

(1) Pogodba o oblikovanju skrbniškega računa, je pogodba, ki jo
v zvezi s prodajo vseh posameznih delov posamezne stavbe z več
posameznimi deli sklenejo skrbniški notar, skrbniška banka in
prodajalec, in s katero se pogodbene stranke zavežejo, da bodo v
skladu s tem zakonom in podrobnejšimi pogoji, določenimi s
pogodbo o oblikovanju skrbniškega računa, izpolnjevale naslednje
obveznosti:

1. skrbniški notar:

– da bo v svojem imenu in za račun kupcev uresničeval pravice iz
maksimalne hipoteke,

– da bo v svojem imenu in za račun kupcev uresničeval pravico do
prepovedi odtujitve in obremenitve,

– da bo v svojem imenu in za račun kupcev uresničeval pravice
imetnika skrbniškega računa,

– da bo kupce obveščal o vseh okoliščinah, pomembnih za
uresničitev njihovih pravic v razmerju do prodajalca oziroma do
skrbniške banke in drugih pravic v zvezi s prodajno pogodbo, in

– da bo opravljal druga dejanja v skladu s tem zakonom, ki so
potrebna za zaščito interesov kupcev,

2. skrbniška banka:

– da bo odprla in vodila skrbniški račun,

– da bo preverjala pogoje za izvršitev nalogov za plačilo v
breme skrbniškega računa,

– da ne bo izvršila nobenega naloga za plačilo v breme
skrbniškega računa, če ne bodo izpolnjeni pogoji za njihovo
izvršitev, in

– da bo opravljala druga dejanja v skladu s tem zakonom, ki so
potrebna za zaščito interesov kupcev,

3. prodajalec, da bo skrbniškemu notarju in skrbniški banki
plačeval ceno in stroške za storitve, ki jih opravljata na
podlagi pogodbe o oblikovanju skrbniškega računa.

(2) Skrbniški notar in skrbniška banka morata pri izpolnjevanju
obveznosti iz pogodbe o oblikovanju skrbniškega računa ravnati
neodvisno drug od drugega, vedno pa izključno v interesu kupcev.

(3) Skrbniški notar mora za zastopanje v sodnih postopkih, ki
jih mora po tem zakonu voditi zaradi uresničitve pravic kupcev
po pogodbi o oblikovanju skrbniškega računa, pooblastiti
odvetnika. Stroške zastopanja po odvetniku in druge stroške
sodnih postopkov iz prejšnjega stavka mora skrbniškemu notarju
povrniti prodajalec.

Pogodba o oblikovanju skrbniškega računa kot pogodba v
korist kupcev

40. člen

(1) Glede storitev, ki se jih skrbniška banka in skrbniški notar
zavežeta opraviti s pogodbo o oblikovanju skrbniškega računa,
ima navedena pogodba značilnost pogodbe v korist tretjega, in
sicer vseh kupcev, ki s prodajalcem sklenejo prodajne pogodbe,
katerih predmet je posamezen del stavbe, in ki jih je skrbniški
notar vpisal v evidenco iz 43. člena tega zakona.

(2) Skrbniški notar in skrbniška banka imata drug od drugega
pravico zahtevati, da kupcem iz prejšnjega odstavka izpolnita
obveznosti, ki sta se jih s pogodbo o oblikovanju skrbniškega
računa zavezala izpolniti.

(3) Šteje se, da je posamezen kupec sprejel pravice zahtevati od
skrbniškega notarja in skrbniške banke, da mu izpolnita
obveznosti, ki sta se jih s pogodbo o oblikovanju skrbniškega
računa zavezali izpolniti, in dodatne pravice v razmerju do
prodajalca, ki so določene v razdelku 2.8. tega zakona, ko
skrbniški notar prodajno pogodbo, ki jo je sklenil kupec, vpiše
v evidenco sklenjenih prodajnih pogodb iz 43. člena tega zakona.

Skrbniška banka in skrbniški notar

41. člen

(1) Storitve skrbniške banke po pogodbi o oblikovanju
skrbniškega računa lahko opravlja banka oziroma hranilnica:

1. ki po 4. členu ZBan lahko opravlja bančne storitve in

2. ki je pridobila dovoljenje Banke Slovenije za opravljanje
skrbniških storitev iz 15. točke prvega odstavka 6. člena ZBan.

(2) Storitve skrbniškega notarja po pogodbi o oblikovanju
skrbniškega računa lahko opravlja notar:

1. ki je vpisan v register skrbniških notarjev in

2. ki ima ustrezno zavarovalno kritje na podlagi dodatnega
zavarovanja odgovornosti v zvezi z opravljanjem skrbniških
storitev po pogodbi o oblikovanju skrbniškega računa.

(3) Notarska zbornica Slovenije vodi register skrbniških
notarjev iz 1. točke prejšnjega odstavka in register sklenjenih
pogodb o oblikovanju skrbniškega računa. Registra iz prejšnjega
stavka sta javna.

(4) Notarska zbornica Slovenije v soglasju z ministrom,
pristojnim za pravosodje, določi:

1. podrobnejše pogoje za vpis v register skrbniških notarjev in
za izbris iz tega registra,

2. pravila o vodenju registrov iz prejšnjega odstavka in

3. način zagotavljanja javnosti podatkov, vpisanih v registra iz
prejšnjega odstavka.

Skrbniški račun

42. člen

(1) Skrbniški račun je transakcijski račun:

– ki ga vodi skrbniška banka,

– katerega imetnik je skrbniški notar za račun kupcev,

– v dobro katerega kupci plačujejo obroke kupnin po prodajnih
pogodbah in

– v breme katerega skrbniška banka opravlja izplačila pod
pogoji, določenimi s tem zakonom.

(2) Za obveznosti skrbniške banke v zvezi z vodenjem skrbniškega
računa se uporabljajo določbe ZPlaP o pogodbi o vodenju
transakcijskega računa, če ni v tem zakonu drugače določeno.

(3) Dobroimetje na skrbniškem računu je stanje vseh vplačil v
dobro skrbniškega računa, zmanjšano za stanje izplačil,
opravljenih v breme skrbniškega računa.

(4) Dobroimetje na skrbniškem računu je upogledni denarni
depozit skrbniškega notarja za račun kupcev pri skrbniški banki.

Evidenca sklenjenih prodajnih pogodb

43. člen

(1) Prodajalec mora v osmih dneh od sklenitve pogodbe
skrbniškega notarja obvestiti o vsaki prodajni pogodbi, ki jo
sklene s kupcem posameznega dela stavbe, in mu predložiti dva
izvoda prodajne pogodbe.

(2) Skrbniški notar mora voditi evidenco sklenjenih prodajnih
pogodb, ki mora v zvezi s posamezno prodajno pogodbo obsegati
naslednje podatke:

– zaporedno številko vpisa v evidenco,

– podatke o kupcu, ki jih obsega prodajna pogodba,

– številko transakcijskega računa kupca, v dobro katerega naj se
nakažejo plačila terjatev kupca zaradi morebitne razveze
prodajne pogodbe,

– datum sklenitve pogodbe,

– podatke o posameznem delu stavbe, ki je predmet prodajne
pogodbe, in

– podatke o višini kupnine.

(3) Skrbniški notar mora prodajno pogodbo vpisati v evidenco
sklenjenih prodajnih pogodb v dveh delovnih dneh po tem, ko ga
prodajalec obvesti o sklenitvi prodajne pogodbe.

(4) O vpisu v evidenco sklenjenih prodajnih pogodb mora
skrbniški notar naslednji delovni dan po vpisu kupcu izstaviti
potrdilo in obvestiti skrbniško banko. Obvestilu skrbniški banki
iz prejšnjega stavka mora priložiti en izvod sklenjene prodajne
pogodbe.

(5) Skrbniški notar sklenjene prodajne pogodbe ne sme vpisati v
evidenco sklenjenih pogodb, če je predmet te pogodbe isti
posamezni del stavbe, ki je predmet druge prodajne pogodbe, ki
je že vpisana v evidenco sklenjenih prodajnih pogodb. O
okoliščinah iz prejšnjega stavka mora notar nemudoma obvestiti
kupca in prodajalca.

(6) Določbe prejšnjih odstavkov se smiselno uporabljajo tudi za
spremembo vpisanih podatkov zaradi spremembe prodajne pogodbe,
ki je vpisana v evidenco sklenjenih prodajnih pogodb, in za
izbris prodajne pogodbe iz evidence sklenjenih prodajnih pogodb
zaradi razveze take prodajne pogodbe.

(7) Za obvestila, ki jih mora notar po tem zakonu poslati
prodajalcu oziroma kupcem, se smiselno uporablja šesti odstavek
6. člena tega zakona.

Evidenca plačanih kupnin

44. člen

(1) Skrbniška banka mora za vsako prodajno pogodbo, ki je
vpisana v evidenco sklenjenih prodajnih pogodb, voditi evidenco
plačanih obrokov kupnine (v nadaljnjem besedilu: evidenca
plačanih kupnin), ki mora obsegati naslednje podatke:

– zaporedno številko vpisa prodajne pogodbe v evidenco
sklenjenih prodajnih pogodb,

– datume in zneske posameznih plačil v dobro skrbniškega računa.

(2) Če je prodajna pogodba sklenjena pod odložnim pogojem, da
kupec v določenem roku plača aro, in če kupec v tem roku are ne
plača, mora skrbniška banka o tem skrbniškega notarja obvestiti
v nadaljnjih dveh delovnih dneh. V primeru iz prejšnjega stavka
skrbniški notar izbriše prodajno pogodbo iz evidence sklenjenih
prodajnih pogodb. O izbrisu iz prejšnjega stavka mora skrbniški
notar obvestiti prodajalca in kupca v dveh delovnih dneh šteto
od prejema obvestila iz prvega stavka tega odstavka.

(3) Skrbniška banka mora posameznemu kupcu na njegovo zahtevo v
dveh delovnih dneh od prejema zahteve izstaviti potrdilo o
obrokih kupnine, ki jih je z nakazilom na skrbniški račun plačal
ta kupec, s podatki iz evidence plačanih kupnin.

(4) Skrbniška banka mora skrbniškemu notarju na njegovo zahtevo
izstaviti izpisek iz evidence plačanih kupnin za posameznega
oziroma za vse kupce.

Trajanje in prenehanje pogodbe o oblikovanju skrbniškega
računa

45. člen

(1) Obveznosti skrbniškega notarja, skrbniške banke in
prodajalca na podlagi pogodbe o oblikovanju skrbniškega računa
trajajo dokler prodajalec v celoti in pravilno ne izpolni vseh
obveznosti do kupcev, ki jih je po prodajni pogodbi dolžan
izpolniti, oziroma dokler skrbniški notar za račun kupcev ne
uresniči vseh pravic zaradi razveze prodajnih pogodb v skladu s
tem zakonom.

(2) Nobena pogodbena stranka ne more odstopiti od pogodbe o
oblikovanju skrbniškega računa.

(3) Pogodba o oblikovanju skrbniškega računa se šteje za
razvezano, če po stanju vpisov v zemljiški knjigi v trenutku, ko
je zemljiškoknjižno sodišče prejelo zemljiškoknjižni predlog
skrbniškega notarja za vknjižbo maksimalne hipoteke iz prvega
odstavka 75. člena tega zakona in za vknjižbo prepovedi
odtujitve in obremenitve iz prvega odstavka 81. člena tega
zakona:

1. bodisi prodajalec ni lastnik nepremičnin, na katerih gradi
oziroma bo gradil stavbo, oziroma imetnik stavbne pravice na tej
nepremičnini,

2. bodisi so pri teh nepremičninah vpisane pravice tretjih,
razen hipoteke iz 3. točke prvega odstavka 59. člena tega
zakona, oziroma pravna dejstva, zaradi katerih pravilna
izpolnitev prodajalčeve obveznosti do kupcev po prodajnih
pogodbah ni mogoča.

(4) Če skrbniški notar umre ali če je razrešen ali če mu je
izrečen disciplinski ukrep odvzema pravice opravljati storitve
skrbniškega notarja (tretji odstavek 95. člena), preidejo vse
pravice in obveznosti skrbniškega notarja po pogodbi o
oblikovanju skrbniškega računa na notarja, ki ga po prvem
oziroma drugem odstavku 98. člena ZN določi Notarska zbornica
Slovenije. Notarska zbornica Slovenije mora določiti notarja iz
prejšnjega stavka v petnajstih dneh po smrti, razrešitvi oziroma
izreku ukrepa.

2.8.2. Vodenje skrbniškega računa

Nalog za plačilo v breme skrbniškega računa

46. člen

(1) Nalog za plačilo v breme skrbniškega računa izda skrbniški
notar.

(2) Če se nalog za plačilo v breme skrbniškega računa nanaša na
izpolnitev obveznosti prodajalca iz prvega odstavka 62. člena
tega zakona, mora skrbniški notar nalog za plačilo v breme
skrbniškega računa izdati na zahtevo prodajalca, ki mora ta
nalog tudi potrditi.

(3) Prodajalec mora skrbniškemu notarju hkrati z zahtevo iz
prejšnjega odstavka predložiti ustrezne listine (na primer
potrjene začasne situacije), na podlagi katerih je mogoče
preveriti, ali so izpolnjeni pogoji za plačilo v breme
skrbniškega računa. Te listine mora skrbniški notar priložiti
nalogu iz prejšnjega odstavka.

Preverjanje pogojev za izvršitev naloga

47. člen

(1) Skrbniška banka mora pred izvršitvijo naloga za izplačilo v
breme skrbniškega računa preveriti, ali so izpolnjeni pogoji za
plačilo v breme skrbniškega računa, določeni s tem zakonom.

(2) Skrbniška banka mora zavrniti izvršitev naloga za plačilo v
breme skrbniškega računa, če pogoji za plačilo v breme
skrbniškega računa niso izpolnjeni, in o zavrnitvi obvestiti
skrbniškega notarja, v primeru naloga iz drugega odstavka 46.
člena tega zakona pa tudi prodajalca, v roku za izvršitev naloga.

(3) Skrbniška banka mora nalog za plačilo v breme skrbniškega
računa iz prvega odstavka 62. člena tega zakona oziroma iz
prvega odstavka 50. člena tega zakona izvršiti v petih delovnih
dneh po prejemu naloga in listin, ki mu morajo biti priložene,
druge naloge za plačilo v breme skrbniškega računa pa v dveh
delovnih dneh po prejemu naloga.

Obvestila o izvršitvi nalogov za plačilo

48. člen

Skrbniška banka mora obvestila o izvršiti nalogov za plačilo v
breme in v dobro skrbniškega računa iz 26. člena ZPlaP pošiljati
skrbniškemu notarju in prodajalcu.

Obrestovanje in vezava dobroimetja na računu

49. člen

(1) Pogodbene stranke se s pogodbo o oblikovanju skrbniškega
računa dogovorijo o višini obrestne mere, po kateri se obrestuje
denarno dobroimetje na skrbniškem računu.

(2) Po nalogu skrbniškega notarja, ki ga potrdi prodajalec,
skrbniška banka dobroimetje oziroma del dobroimetja na
skrbniškem računu spremeni v vezani depozit za obdobje, navedeno
v nalogu za vezavo.

(3) Določbe tega zakona o denarnem dobroimetju na skrbniškem
računu se smiselno uporabljajo tudi za vezani depozit iz
prejšnjega odstavka.

Ukinitev skrbniškega računa

50. člen

(1) Skrbniški notar mora na podlagi končnega poročila iz petega
odstavka 86. člena tega zakona izdati nalog, da se preostalo
dobroimetje na skrbniškem računu nakaže v dobro prodajalca, v
dveh delovnih dneh po tem, ko s skrbniško banko sestavi končno
poročilo, vendar ne prej, dokler prodajalec ni izpolnil
morebitnih neplačanih obveznosti do skrbniške banke oziroma
skrbniškega notarja po pogodbi o oblikovanju skrbniškega računa
in dokler niso plačane vse prodajalčeve obveznosti do
izvajalcev, ki so bile upoštevane pri določitvi praga
skrbniškega računa.

(2) Določbe prejšnjega odstavka se smiselno uporabljajo tudi za
ukinitev skrbniškega računa v primeru razveze prodajnih pogodb
zaradi začetka postopka prisilne poravnave oziroma stečajnega
postopka nad prodajalcem.

(3) Če je nad prodajalcem začet postopek prisilne poravnave
oziroma stečajni postopek, z dnem začetka tega postopka
izvajalci del na stavbi pridobijo zastavno pravico na
dobroimetju na skrbniškem računu, ki ostane po poplačilu
terjatev kupcev, skrbniške banke in skrbniškega notarja, v
zavarovanje njihovih terjatev

sa

do prodajalca, ki so bile
upoštevane pri določitvi praga skrbniškega računa, in s tem
položaj ločitvenega upnika v tem postopku.

2.8.3. Pravna razmerja v zvezi s skrbniškim računom

Dodatne določbe o splošnih pogojih prodaje posameznih delov
stavbe

51. člen

(1) Notarski zapis splošnih pogojev prodaje posameznih delov
stavbe mora sestaviti skrbniški notar.

(2) Skrbniški notar ne sme sestaviti notarskega zapisa splošnih
pogojev prodaje:

1. dokler ne vloži zemljiškoknjižnega predloga za vknjižbo
maksimalne hipoteke iz prvega odstavka 75. člena tega zakona in
za vknjižbo pravice do prepovedi odtujitve in obremenitve iz
prvega odstavka 81. člena tega zakona, ter zemljiškoknjižnega
predloga za zaznambo vrstnega reda za pridobitev etažne lastnine
iz 82. člena tega zakona, in

2. dokler prodajalec ne izpolni obveznosti iz šestega odstavka
75. člena in iz četrtega odstavka 84. člena tega zakona.

(3) Skrbniški notar tudi ne sme sestaviti notarskega zapisa
splošnih pogojev prodaje, če je pogodba o oblikovanju
skrbniškega računa razvezana po tretjem odstavku 45. člena tega
zakona.

(4) Splošni pogoji prodaje posameznih delov stavbe morajo poleg
sestavin iz prvega odstavka 8. člena tega zakona obsegati tudi:

1. podatke o skrbniškem notarju in skrbniški banki,

2. podatek o številki skrbniškega računa, na katerega mora kupec
plačevati morebitno aro in posamezne obroke kupnine.

(5) Prodajalec mora kupcu ob sklenitvi prodajne pogodbe izročiti
overjeni prepis pogodbe o oblikovanju skrbniškega računa. Prepis
iz prejšnjega stavka lahko overi skrbniški notar.

Denarna terjatev do skrbniške banke na podlagi dobroimetja
na skrbniškem računu

52. člen

(1) Denarna terjatev skrbniškega notarja do skrbniške banke na
podlagi dobroimetja na skrbniškem računu se šteje v razmerju do
skrbniške banke in do prodajalca ter v razmerju do upnikov
prodajalca in upnikov skrbniškega notarja za skupno terjatev
vseh kupcev, ki so vplačali posamezne obroke kupnine na
skrbniški račun, do skrbniške banke. Zato niti upniki prodajalca
niti upniki skrbniškega notarja ne morejo za izterjavo svojih
terjatev do prodajalca oziroma do skrbniškega notarja niti v
njunem stečaju s prisilnimi ukrepi segati na to denarno terjatev
(drugi odstavek 804. člena v zvezi z 805. členom OZ). V primeru
stečaja prodajalca ta denarna terjatev ne spada v stečajno maso
prodajalca. V primeru stečaja oziroma smrti skrbniškega notarja
ta denarna terjatev ne spada v stečajno maso oziroma zapuščino
skrbniškega notarja.

(2) Banka svojih terjatev do prodajalca, skrbniškega notarja
oziroma do posameznega kupca ne more pobotati s svojo denarno
obveznostjo na podlagi dobroimetja na skrbniškem računu.

(3) Ne glede na prejšnji odstavek lahko banka pobota svoje
denarne terjatve do prodajalca iz naslova provizij in stroškov
vodenja skrbniškega računa s svojo denarno obveznostjo na
podlagi dobroimetja na skrbniškem računu, če bi bilo po tem
zakonu plačilo teh terjatev dovoljeno opraviti v breme
skrbniškega računa.

(4) V notranjem razmerju med kupci je posamezen kupec udeležen
na denarni terjatvi iz prvega odstavka tega člena v deležu, ki
je enak razmerju med vplačili, ki jih je v dobro skrbniškega
računa opravil ta kupec, in skupnimi vplačili, ki so jih v dobro
skrbniškega računa opravili vsi kupci.

Zajamčene vloge kupcev v primeru stečaja banke

53. člen

Pri uporabi pravil ZBan o zajamčenih vlogah se šteje, da je
posamezen kupec, ki je vplačal posamezne obroke kupnine na
skrbniški račun, v razmerju do skrbniške banke imetnik denarne
terjatve v višini, ki je enaka denarni terjatvi na podlagi
dobroimetja na skrbniškem računu, pomnoženi z deležem tega kupca
iz četrtega odstavka 52. člena tega zakona.

Razmerje med kupci in prodajalcem

54. člen

(1) Kupec v razmerju do prodajalca izpolni svojo obveznost
plačati kupnino oziroma posamezen obrok kupnine po prodajni
pogodbi s plačilom kupnine oziroma obroka kupnine v dobro
skrbniškega računa.

(2) Z izplačilom v breme skrbniškega računa in v dobro kupca v
skladu z določbami tega zakona je v razmerju do kupca izpolnjena
obveznost prodajalca vrniti kupcu plačani del kupnine zaradi
razveze prodajne pogodbe do višine izplačanega zneska.

(3) Nobena določba tega zakona ne izključuje niti pravice kupca
od prodajalca zahtevati plačilo katerekoli terjatve na podlagi
prodajne pogodbe v višini, ki presega znesek iz prejšnjega
odstavka, niti drugih pravic kupca v razmerju do prodajalca po
ZVPot, OZ oziroma drugih zakonih.

(4) Kupec mora na skrbniški račun plačati celoten znesek kupnine
oziroma posameznega obroka kupnine, ki vključuje davek na dodano
vrednost, ki ga je treba v zvezi s posameznim plačilom
obračunati.

Razmerje med kupci in skrbniškim notarjem

55. člen

(1) Skrbniški notar mora storitve po pogodbi o oblikovanju
skrbniškega računa opravljati s skrbnostjo dobrega notarja.

(2) Skrbniški notar v razmerju do kupcev ni upravičen zahtevati
nikakršnega plačila za storitve po pogodbi o oblikovanju
skrbniškega računa.

Razmerje med kupci in skrbniško banko

56. člen

(1) Skrbniška banka mora storitve po pogodbi o oblikovanju
skrbniškega računa opravljati s skrbnostjo dobre banke.

(2) Skrbniška banka v razmerju do kupcev ni upravičena zahtevati
nikakršnega plačila za storitve po pogodbi o oblikovanju
skrbniškega računa.

Razmerje skrbniške banke do prodajalca in skrbniškega
notarja

57. člen

Skrbniška banka je upravičena zahtevati plačilo terjatev iz
naslova provizij in stroškov za storitve vodenja skrbniškega
računa in druge storitve po pogodbi o oblikovanju skrbniškega
računa, ki jih ni mogoče pobotati po tretjem odstavku 52. člena
tega zakona, samo od prodajalca.

2.8.4. Plačevanje v breme skrbniškega računa

Prag skrbniškega računa in prag prodaje

58. člen

(1) Prag skrbniškega računa po tem zakonu je znesek, ki je enak
seštevku vseh neplačanih prodajalčevih obveznosti, ki so oziroma
bodo nastale na podlagi dobav in storitev, ki so potrebne za
projektiranje in izgradnjo stavbe ter za pravilno izpolnitev
vseh prodajalčevih obveznosti do kupcev na podlagi prodajnih
pogodb.

(2) Prag prodaje po tej pogodbi je znesek, ki je enak seštevku
vseh kupnin, ki se jih kupci zavežejo plačati po prodajnih
pogodbah, vpisanih v evidenco sklenjenih prodajnih pogodb iz 43.
člena tega zakona.

(3) Prag prodaje se znižuje za zneske izplačil v breme
skrbniškega računa zaradi izpolnitve obveznosti iz prvega
odstavka 62. člena tega zakona.

(4) Prag skrbniškega računa se znižuje za zneske plačil
obveznosti iz prvega odstavka 62. člena tega zakona in sicer ne
glede na to ali so bila plačila opravljena v breme skrbniškega
računa ali pa je prodajalec plačila opravil sam iz drugih virov.

Določitev praga skrbniškega računa

59. člen

(1) Ob sklenitvi pogodbe o oblikovanju skrbniškega računa
prodajalec in skrbniška banka določita izhodiščni prag
skrbniškega računa v višini, ki je enaka ocenjeni višini
prodajalčevih neplačanih obveznosti iz prvega odstavka 58. člena
tega zakona. Pri določitvi izhodiščnega praga skrbniškega računa
je treba upoštevati zlasti:

1. ocenjeno višino stroškov, potrebnih za izgradnjo stavbe,
vključno s premijami za zavarovanje iz šestega odstavka 75.
člena tega zakona in s stroški pridobitve uporabnega dovoljenja,

2. ocenjeno višino stroškov, potrebnih za izpolnitev
prodajalčeve obveznosti zagotoviti vknjižbo lastninske pravice v
korist kupcev ter ocenjeno višino plačil za storitve in stroške
skrbniškemu notarju in skrbniški banki po pogodbi o oblikovanju
skrbniškega računa, in

3. če je pri nepremičnini vpisana hipoteka: skupno višino
terjatve, ki je zavarovana s hipoteko.

(2) Izhodiščni prag skrbniškega računa določita prodajalec in
skrbniška banka na podlagi prodajalčevega finančnega načrta.

(3) Finančnemu načrtu iz prejšnjega odstavka mora biti priložena
vsa dokumentacija, ki je podlaga za oceno prodajalčevih
obveznosti iz prvega odstavka tega člena, zlasti pa naslednja
dokumentacija:

1. vsi projekti za pridobitev gradbenega dovoljenja oziroma
projekti za izvedbo del, če so ob sklenitvi pogodbe o
oblikovanju skrbniškega računa že izdelani,

2. vse pogodbe v zvezi s projektiranjem in gradnjo stavbe, ki
jih je prodajalec do sklenitve pogodbe o oblikovanju skrbniškega
računa že sklenil z izvajalci, in na podlagi katerih še ni
izpolnil vseh obveznosti do izvajalcev, in

3. če je pri nepremičnini vpisana hipoteka: pogodbo, ki je
pravni temelj nastanka hipotekarne terjatve in izjavo
hipotekarnega upnika o skupni višini neplačanega dela
hipotekarne terjatve.

(4) Izhodiščni prag skrbniškega računa iz prvega odstavka tega
člena je podlaga za presojo, ali so izpolnjeni pogoji za začetek
plačevanja v breme skrbniškega računa po 1. točki prvega
odstavka 61. člena tega zakona.

(5) Skrbniška banka mora ves čas gradnje dokler prodajalec ne
izpolni obveznosti izročiti posamezne dele stavbe kupcem in
dokler niso izpolnjeni pogoji za vknjižbo etažne lastnine na
posameznih delih stavbe v korist kupcev spremljati potek gradnje
in preverjati višino prodajalčevih neplačanih obveznosti po
pogodbah, katerih predmet so dajatve oziroma storitve, potrebne
za dokončanje gradnje in za izpolnitev prodajalčeve obveznosti
zagotoviti vknjižbo lastninske pravice v korist kupcev. Pri
preverjanju višine prodajalčevih neplačanih obveznosti mora
skrbniška banka upoštevati tudi obvestila izvajalcev del na
stavbi, če jim je priložena ustrezna dokumentacija o obstoju in
višini teh obveznosti.

(6) Prodajalec mora skrbniško banko v dveh delovnih dneh
obvestiti:

1. o sklenitvi vsake pogodbe, ki se nanaša na dela, potrebna za
dokončanje gradnje oziroma izpolnitev obveznosti prodajalca do
kupcev po prodajnih pogodbah,

2. o vsaki drugi okoliščini, ki lahko vpliva na spremembo praga
skrbniškega računa ali poteka gradnje.

(7) Prodajalec mora skrbniški banki v osmih dneh po sklenitvi
pogodbe oziroma pridobitvi druge dokumentacije dostaviti tudi
kopijo te dokumentacije, in sicer zlasti:

1. projekte za izvedbo del, ki še niso bili predloženi ob
sklenitvi pogodbe o oblikovanju skrbniškega računa, in morebitne
spremembe teh projektov,

2. vsako pogodbo v zvezi s projektiranjem oziroma gradnjo stavbe
ali v zvezi z drugimi storitvami, potrebnimi za izpolnitev
prodajalčeve obveznosti do kupcev,

3. zapisnike o uvedbi izvajalcev v delo in o primopredaji del,

4. morebitne odločbe gradbene inšpekcije oziroma odločbe drugih
državnih organov, ki lahko vplivajo na potek oziroma stroške
gradnje.

(8) Prodajalec mora skrbniški banki na njeno zahtevo brez
odlašanja posredovati vse informacije in dokumente, ki jih ta
potrebuje za preverjanje višine praga skrbniškega računa oziroma
preverjanje poteka gradnje.

(9) Če se spremenijo okoliščine, ki so bile podlaga za določitev
praga skrbniškega računa, skrbniška banka določi nov prag
skrbniškega računa in o tem nemudoma obvesti prodajalca in
skrbniškega notarja.

Določitev praga prodaje

60. člen

(1) Pri določitvi praga prodaje se upošteva znesek kupnine po
prodajni pogodbi, ki je vpisana v evidenco sklenjenih prodajnih
pogodb iz 43. člena tega zakona, in na podlagi katere je kupec v
dobro skrbniškega računa plačal bodisi kot aro bodisi kot obrok
kupnine znesek v višini najmanj petih odstotkov kupnine po
pogodbi.

(2) Ne glede na prejšnji odstavek se pri določitvi praga prodaje
ne upošteva oziroma se od praga prodaje odšteje:

1. znesek kupnine po prodajni pogodbi, ki je bila kasneje
razvezana, in sicer ne glede na razlog za razvezo in ne glede na
to, ali je bila kupcu že vrnjena kupnina oziroma del kupnine, ki
jo je plačal v dobro skrbniškega računa na podlagi prodajne
pogodbe,

2. znesek kupnine po prodajni pogodbi, na podlagi katere kupec
zamuja s plačilom posameznega obroka kupnine za več kot dva
meseca, tudi če prodajalec ni uresničil pravice odstopiti od te
prodajne pogodbe zaradi kupčeve zamude s plačilom kupnine.

(3) Skrbniška banka mora enkrat tedensko izračunavati prag
prodaje na podlagi podatkov evidence o sklenjenih prodajnih
pogodbah iz 43. člena tega zakona in plačil kupcev na skrbniški
račun (v nadaljnjem besedilu: tedenski izračun praga prodaje).

(4) O tedenskem izračunu praga prodaje mora skrbniška banka v
dveh delovnih dneh obvestiti skrbniškega notarja in prodajalca.
V obvestilu iz prejšnjega stavka mora skrbniška banka tudi
navesti podatek o višini praga skrbniškega računa.

Pogoji za začetek in za ustavitev izplačevanja v breme
skrbniškega računa

61. člen

(1) V breme skrbniškega računa ni dovoljeno opraviti nobenega
izplačila dokler nista izpolnjena naslednja pogoja:

1. da je prag prodaje dosegel prag skrbniškega računa, in

2. da je prodajalec pridobil pravnomočno dovoljenje za gradnjo
stavbe.

(2) Skrbniški notar mora obvestiti kupce, ki so sklenili
prodajne pogodbe pred izpolnitvijo pogojev iz prejšnjega
odstavka, da je prag prodaje dosegel prag skrbniškega računa in
da je prodajalec pridobil pravnomočno gradbeno dovoljenje v
petih delovnih dneh po prejemu tedenskega izračuna praga prodaje
(četrti odstavek 60. člena) oziroma po tem, ko mu prodajalec
predloži potrdilo pristojnega upravnega organa o pravnomočnosti
gradbenega dovoljenja.

(3) Če se po izpolnitvi pogojev iz prvega odstavka tega člena
zaradi razveze prodajnih pogodb oziroma zaradi nastopa drugih
okoliščin, ki vplivajo na določitev praga prodaje (drugi
odstavek 60. člena), prag prodaje zniža pod prag skrbniškega
računa ali če se zaradi okoliščin, ki vplivajo na določitev
praga skrbniškega računa (deveti odstavek 59. člena), prag
skrbniškega računa zviša nad prag prodaje, v breme skrbniškega
računa ni dovoljeno opraviti nobenega izplačila več, dokler prag
prodaje ponovno ne doseže praga skrbniškega računa.

Obveznosti, ki jih je dovoljeno izpolniti v breme
skrbniškega računa

62. člen

(1) V breme skrbniškega računa je dovoljeno opravljati samo:

1. plačila, potrebna za izpolnitev prodajalčevih obveznosti, ki
so bile po 59. členu tega zakona upoštevane pri določitvi
oziroma spremembi praga skrbniškega računa,

2. plačila prodajalčeve davčne obveznosti iz naslova davka na
dodano vrednost, vendar največ v višini te obveznosti, povezane
z gradnjo stavbe, v zvezi s katero je bil oblikovan skrbniški
račun.

(2) V breme skrbniškega računa je dovoljeno opraviti tudi
izplačila terjatev, ki jih kupci pridobijo do prodajalca zaradi
razveze prodajne pogodbe, vendar le v primerih in pod pogoji,
določenimi v določbah razdelka 2.8.5. tega zakona.

(3) Kadar prodajalec sam opravlja projektiranje oziroma gradnjo
stavbe oziroma organizacijske (inženiring) ali druge storitve,
potrebne za dokončanje stavbe, je v breme skrbniškega računa po
prvem odstavku tega člena dovoljeno opraviti tudi plačilo
prodajalcu za te storitve v višini nadomestil, določenih v
pogodbi o oblikovanju skrbniškega računa, in v obsegu kot so
bile te upoštevane pri določitvi praga skrbniškega računa.

2.8.5. Zaščita kupcev v primeru razveze prodajnih pogodb

Pravica kupca odstopiti od prodajne pogodbe, če se pogoji
za začetek izplačevanja v breme skrbniškega računa ne
izpolnijo

63. člen

(1) Kupec, ki je s prodajalcem sklenil prodajno pogodbo preden
so bili izpolnjeni pogoji za začetek izplačevanja v breme
skrbniškega računa iz prvega odstavka 61. člena tega zakona, ima
pravico odstopiti od prodajne pogodbe, če se ti pogoji ne
izpolnijo v šestih mesecih od sklenitve prodajne pogodbe.

(2) O pravnem dejstvu iz prejšnjega odstavka mora skrbniški
notar kupca obvestiti v osmih dneh po izteku roka iz prejšnjega
odstavka. V obvestilu iz prejšnjega stavka mora skrbniški notar
kupca poučiti o odstopnem upravičenju iz prejšnjega odstavka ter
o roku in načinu uresničitve tega upravičenja.

(3) Kupec lahko uresniči odstopno upravičenje iz prvega odstavka
tega člena v petnajstih dneh po prejemu obvestila iz prejšnjega
odstavka.

(4) Izjava o uresničitvi odstopnega upravičenja iz prvega
odstavka tega člena ima pravni učinek samo, če je dana v pisni
obliki.

(5) Šteje se, da je kupec pravočasno uresničil odstopno
upravičenje:

1. bodisi če je izjavo iz prejšnjega odstavka poslal prodajalcu
s priporočeno poštno pošiljko v roku iz tretjega odstavka tega
člena,

2. bodisi če je prodajalec izjavo, ki ni bila posredovana na
način iz prejšnje točke, prejel do izteka roka iz tretjega
odstavka tega člena.

(6) Kupec, ki uresniči odstopno upravičenje iz prvega odstavka
tega člena, mora o tem obvestiti skrbniškega notarja. Obvestilu
iz prejšnjega stavka mora priložiti kopijo izjave o uresničitvi
odstopnega upravičenja in dokaz o tem, da je odstopno
upravičenje pravočasno uresničil.

Pravica kupca odstopiti od prodajne pogodbe v primeru
ustavitve izplačil v breme skrbniškega računa

64. člen

(1) Če nastopi razlog za ustavitev izplačil v breme skrbniškega
računa iz tretjega odstavka 61. člena tega zakona, ima kupec
pravico odstopiti od prodajne pogodbe pod odložnim pogojem, da
prag prodaje v nadaljnjih dveh mesecih od nastopa razloga za
ustavitev izplačil v breme skrbniškega računa ne doseže ponovno
praga skrbniškega računa.

(2) Skrbniški notar mora kupce o nastopu razloga za ustavitev
izplačil v breme skrbniškega računa iz prejšnjega odstavka
obvestiti v petih delovnih dneh po prejemu tedenskega izračuna
praga prodaje (četrti odstavek 60. člena). V obvestilu iz
prejšnjega stavka mora skrbniški notar kupca poučiti o odstopnem
upravičenju iz prejšnjega odstavka ter o roku in načinu
uresničitve tega upravičenja.

(3) Za uresničitev odstopnega upravičenja iz prvega odstavka
tega člena se smiselno uporabljajo določbe tretjega do šestega
odstavka 63. člena tega zakona.

(4) Če kupec pravočasno uresniči odstopno upravičenje iz prvega
odstavka tega člena in če v dveh mesecih od nastopa razloga za
ustavitev izplačil s skrbniškega računa prag prodaje ponovno
doseže prag skrbniškega računa, kupčeva izjava o odstopu izgubi
pravni učinek.

(5) O pravnem dejstvu iz prejšnjega odstavka mora skrbniški
notar kupca obvestiti v petih delovnih dneh po prejemu
tedenskega izračuna praga prodaje (četrti odstavek 60. člena).

Ustavitev gradnje

65. člen

(1) Šteje se, da je gradnja ustavljena, če nastopi eno od
naslednjih pravnih dejstev:

1. če je glede na potek gradnje in stanje dokončanosti stavbe
oziroma glede na druge okoliščine očitno, da prodajalec svoje
obveznosti do kupcev ne bo sposoben izpolniti niti v treh
mesecih po roku za izročitev nepremičnine kupcem, določenem v
splošnih pogojih prodaje posameznih delov stavbe, ali

2. če prodajalec krši obveznosti iz šestega, sedmega oziroma
osmega odstavka 59. člena tega zakona in te kršitve v osmih dneh
po prejemu poziva skrbniške banke ne odpravi ter je zaradi tega
onemogočeno izvajanje storitev skrbniške banke po pogodbi o
oblikovanju skrbniškega računa, ali

3. če preneha zavarovalno kritje iz šestega odstavka 75. člena
tega zakona zaradi neplačila premij oziroma zaradi drugih
vzrokov in prodajalec v nadaljnjih osmih dneh ne zagotovi
ponovno ustreznega zavarovanja, ali

4. če izvajalec gradbenih oziroma drugih del na nepremičnini
ustavi gradnjo zaradi zamude s plačilom njegovih terjatev do
prodajalca v zvezi s temi deli.

(2) Nastop razloga iz prejšnjega odstavka ugotavlja skrbniška
banka.

(3) Skrbniška banka mora o ustavitvi gradnje obvestiti
skrbniškega notarja v dveh delovnih dneh po tem, ko ugotovi, da
je nastopil razlog za ustavitev gradnje.

(4) V primeru iz 4. točke prvega odstavka tega člena se šteje,
da je gradnja ustavljena, če prodajalec v osmih dneh, šteto od
dne, ko ga skrbniška banka pozove, skrbniškemu notarju ne izda
zahteve v skladu z drugim odstavkom 46. člena tega zakona za
plačilo njegove obveznosti do izvajalca, ki je bila vzrok za
ustavitev gradnje. Skrbniška banka mora prodajalcu poslati poziv
iz prejšnjega stavka v dveh delovnih dneh po dnevu, ko jo
izvajalec obvesti o ustavitvi gradnje.

Pravica kupca odstopiti od prodajne pogodbe zaradi
ustavitve gradnje

66. člen

(1) Če je nastopil razlog za ustavitev gradnje iz prvega
odstavka 65. člena tega zakona, ima kupec pravico odstopiti od
prodajne pogodbe.

(2) Skrbniški notar mora kupce o nastopu razloga za ustavitev
gradnje obvestiti v petih delovnih dneh po prejemu obvestila
skrbniške banke iz tretjega odstavka 65. člena tega zakona. V
obvestilu iz prejšnjega stavka mora skrbniški notar kupca
poučiti o odstopnem upravičenju iz prejšnjega odstavka ter o
roku in načinu uresničitve tega upravičenja.

(3) Za uresničitev odstopnega upravičenja iz prvega odstavka
tega člena se smiselno uporabljajo določbe tretjega do šestega
odstavka 63. člena tega zakona.

Pravica kupca odstopiti od prodajne pogodbe zaradi začetka
postopka prisilne poravnave

67. člen

(1) Kupec ima pravico odstopiti od prodajne pogodbe, če je bil
nad prodajalcem začet postopek prisilne poravnave.

(2) Skrbniški notar mora kupce obvestiti o začetku postopka
prisilne poravnave nad prodajalcem takoj, ko zve za začetek tega
postopka, oziroma najkasneje v osmih dneh po objavi začetka
postopka prisilne poravnave v Uradnem listu Republike Slovenije.
V obvestilu iz prejšnjega stavka mora skrbniški notar kupca
poučiti o odstopnem upravičenju iz prejšnjega odstavka ter o
roku in načinu uresničitve tega upravičenja.

(3) Kupec lahko uresniči odstopno upravičenje iz prvega odstavka
tega člena v enem mesecu po prejemu obvestila iz prejšnjega
odstavka.

(4) Za uresničitev odstopnega upravičenja iz prvega odstavka
tega člena se smiselno uporabljajo določbe četrtega do šestega
odstavka 63. člena tega zakona.

Pravica kupca odstopiti od prodajne pogodbe zaradi začetka
stečajnega postopka

68. člen

Določbe 67. člena tega zakona se smiselno uporabljajo tudi, če
je bil nad prodajalcem začet stečajni postopek.

Terjatev kupca v primeru odstopa od prodajne pogodbe, ker
se pogoji za začetek izplačevanja v breme skrbniškega
računa niso izpolnili

69. člen

(1) Če je kupec uresničil odstopno upravičenje iz prvega
odstavka 63. člena tega zakona, je v razmerju do prodajalca
upravičen zahtevati vrnitev morebitnega plačanega zneska are (v
enkratnem znesku) in morebitnih drugih obrokov kupnine z
obrestmi po obrestni meri, po kateri je skrbniška banka
obrestovala denarno dobroimetje na skrbniškem računu oziroma
vezanem depozitu iz 49. člena tega zakona.

(2) Plačilo terjatev iz prejšnjega odstavka se opravi v breme
skrbniškega računa. Skrbniški notar mora izdati skrbniški banki
nalog za plačilo terjatev iz prejšnjega odstavka v dobro kupca v
petih delovnih dneh po prejemu obvestila kupca o odstopu od
prodajne pogodbe.

Terjatev kupca v drugih primerih razveze prodajne pogodbe
zaradi razlogov na strani prodajalca

70. člen

(1) Drugi primeri razveze prodajne pogodbe zaradi razlogov na
strani prodajalca so:

1. če kupec uresniči odstopno upravičenje iz prvega odstavka 64.
člena tega zakona in se izpolni odložni pogoj iz prvega odstavka
64. člena tega zakona,

2. če kupec uresniči odstopno upravičenje iz prvega odstavka 66.
člena tega zakona,

3. če kupec uresniči odstopno upravičenje iz prvega odstavka 67.
člena tega zakona (oziroma v zvezi z 68. členom tega zakona),

4. če je nad prodajalcem začet postopek prisilne poravnave in
prodajalec odstopi od prodajnih pogodb po 40. členu ZPPSL,

5. če je nad prodajalcem začet stečajni postopek in stečajni
upravitelj odstopi od prodajnih pogodb po prvem odstavku 121.
člena ZPPSL.

(2) V primerih iz prejšnjega odstavka je kupec v razmerju do
prodajalca upravičen zahtevati plačilo:

1. če je v znamenje sklenitve prodajne pogodbe v dobro
skrbniškega računa plačal aro: dvojnega zneska are, z zamudnimi
obrestmi od plačanega zneska are za obdobje od plačila do dneva
izplačila te terjatve, in z zamudnimi obrestmi od drugega zneska
are od dneva razveze prodajne pogodbe zaradi kupčevega odstopa
do dneva izplačila te terjatve,

2. plačanih obrokov kupnine z zamudnimi obrestmi od dneva
vplačila na skrbniški račun do dneva izplačila te terjatve.

(3) Kupec mora v primerih iz 4. oziroma 5. točke prvega odstavka
tega člena skrbniškega notarja obvestiti o tem, da je prodajalec
oziroma stečajni upravitelj odstopil od prodajne pogodbe, in
obvestilu priložiti izjavo o odstopu.

Plačilo terjatev kupcev v breme skrbniškega računa v drugih
primerih razveze prodajnih pogodb zaradi razlogov na strani
prodajalca

71. člen

(1) V breme skrbniškega računa se lahko poravnajo:

1. terjatve kupcev iz 1. in 2. točke prvega odstavka 70. člena
tega zakona v višini enkratnega zneska are in drugih vplačanih
obrokov kupnine z obrestmi po obrestni meri, po kateri je
skrbniška banka obrestovala denarno dobroimetje na skrbniškem
računu oziroma vezanem depozitu iz 49. člena tega zakona,

2. terjatve kupcev iz 3. do 5. točke prvega odstavka 70. člena
tega zakona v celotni višini.

(2) Če dobroimetje na skrbniškem računu ne zadošča za plačilo
vseh terjatev kupcev v celotni višini iz prejšnjega odstavka, se
te terjatve v breme skrbniškega računa plačajo v sorazmernem
deležu. Sorazmerni delež je enak deležu, ki ga predstavlja
znesek dobroimetja na skrbniškem računu glede na skupni znesek
vseh terjatev kupcev iz prejšnjega odstavka.

(3) Skrbniški notar mora izdelati obračun terjatev kupcev, ki v
zvezi z vsakim kupcem obsega naslednje podatke:

1. celotno višino terjatve iz drugega odstavka 70. člena tega
zakona, razčlenjeno na:

– dvojni znesek are z obračunom zamudnih obresti od posameznega
zneska are,

– posamezne plačane obroke kupnine z obračunom zamudnih obresti,

2. v primeru terjatev iz 1. in 2. točke prvega odstavka 70.
člena tega zakona tudi: obračun zneska terjatve, ki se lahko
izplača v breme skrbniškega računa po 1. točki prvega odstavka
tega člena,

3. v primeru iz prejšnjega odstavka tudi: izračun deleža, v
katerem se lahko v breme skrbniškega računa opravi izplačilo
terjatev in za vsako terjatev znesek terjatve, ki se lahko
izplača v breme skrbniškega računa po prejšnjem odstavku.

(4) Obračun iz prejšnjega odstavka mora skrbniški notar izdelati
in ga predložiti skrbniški banki v naslednjih rokih:

1. v primeru iz 1. točke prvega odstavka 70. člena tega zakona:
v petnajstih dneh po izpolnitvi odložnega pogoja iz prvega
odstavka 64. člena tega zakona, vendar ne pred iztekom roka za
uresničitev odstopnih upravičenj vseh kupcev,

2. v primeru iz 2. točke prvega odstavka 70. člena tega zakona:
v petnajstih dneh po prejemu obvestila kupca o odstopu od
pogodbe, vendar ne pred iztekom roka za uresničitev odstopnih
upravičenj vseh kupcev,

3. v primeru iz 3. točke prvega odstavka 70. člena tega zakona:
v petnajstih dneh po prejemu obvestila kupca o odstopu od
pogodbe, vendar ne pred iztekom roka za uresničitev odstopnih
upravičenj vseh kupcev in ne pred iztekom roka za uresničitev
odstopnega upravičenja prodajalca iz 40. člena ZPPSL oziroma ne
pred iztekom roka za uresničitev odstopnega upravičenja
stečajnega upravitelja iz prvega odstavka 121. člena ZPPSL,

4. v primeru iz 4. oziroma 5. točke prvega odstavka 70. člena
tega zakona: v petnajstih dneh po tem, ko ga je kupec obvestil,
da je prodajalec oziroma stečajni upravitelj odstopil od
prodajne pogodbe.

(5) Skrbniška banka mora obračun iz tretjega odstavka tega člena
preveriti in potrditi v petih delovnih dneh od prejema.

(6) Skrbniški notar mora izdati naloge za plačilo terjatev
kupcev na podlagi obračuna iz tretjega odstavka tega člena v
dveh delovnih dneh po tem, ko skrbniška banka potrdi obračun.

(7) Skrbniški notar mora obračun iz tretjega odstavka tega
člena, ki ga je potrdila skrbniška banka, poslati prodajalcu in
vsem kupcem, na katerih terjatve se nanaša.

Obveznost prodajalca plačati razliko do celotne višine
terjatve

72. člen

(1) Prodajalec mora v primerih iz 1. in 2. točke prvega odstavka
70. člena tega zakona kupcem, ki so uresničili odstopno
upravičenje, v petnajstih dneh po prejemu obvestila skrbniškega
notarja iz sedmega odstavka 71. člena tega zakona, plačati
razliko med polnim zneskom terjatev iz drugega odstavka 70.
člena tega zakona in zneskom terjatev, ki jih je bilo mogoče po
prvem odstavku 71. člena tega zakona in glede na stanje
dobroimetja na skrbniškem računu (drugi odstavek 71. člena)
plačati v breme skrbniškega računa.

(2) O plačilih iz prejšnjega odstavka mora prodajalec obvestiti
skrbniškega notarja v dveh delovnih dneh po opravljenih plačilih
in mu predložiti dokaze o plačilih.

Omejitev izplačil v breme skrbniškega računa

73. člen

(1) Izplačila v breme skrbniškega računa se omejijo tako, da v
breme skrbniškega računa ni dovoljeno opraviti nobenih izplačil,
razen izplačil terjatev kupcev v višini iz prvega odstavka 71.
člena tega zakona, z nastopom naslednjih pravnih dejstev in za
naslednja obdobja:

1. od nastopa odstopnega razloga iz prvega odstavka 64. člena
tega zakona do dne, ko skrbniški notar ugotovi, da se odložni
pogoj iz prvega odstavka 64. člena tega zakona ni izpolnil,
oziroma do plačila terjatev kupcev iz 1. točke prvega odstavka
70. člena tega zakona v celotni višini iz drugega odstavka 70.
člena tega zakona,

2. od nastopa odstopnega razloga iz prvega odstavka 66. člena
tega zakona do plačila terjatev kupcev iz 2. točke prvega
odstavka 70. člena tega zakona v celotni višini iz drugega
odstavka 70. člena tega zakona,

3. od začetka postopka prisilne poravnave oziroma stečajnega
postopka nad prodajalcem do plačila terjatev kupcev iz 3. do 5.
točke prvega odstavka 70. člena tega zakona v celotni višini iz
drugega odstavka 70. člena tega zakona; v takem primeru omejitev
izplačil v breme skrbniškega računa tudi ne more prenehati prej
kot v osmih dneh po izteku roka za uresničitev odstopnega
upravičenja prodajalca iz 40. člena ZPPSL oziroma za uresničitev
odstopnega upravičenja stečajnega upravitelja iz prvega odstavka
121. člena ZPPSL.

(2) Ne glede na prejšnji odstavek je v obdobju omejitve izplačil
dovoljeno v breme skrbniškega računa plačati tudi razliko
terjatev kupcev do celotne višine iz prvega odstavka 72. člena
tega zakona, če te razlike ne plača prodajalec, in stroške
sodnih postopkov iz tretjega odstavka 39. člena tega zakona.

(3) Skrbniški notar mora izdati naloge za plačilo razlike
terjatev kupcev iz prejšnjega odstavka v petih delovnih dneh od
izteka roka iz prvega odstavka 72. člena tega zakona.

(4) Za plačila razlike terjatev kupcev iz drugega odstavka tega
člena se smiselno uporabljajo določbe tretjega do šestega
odstavka 71. člena tega zakona.

Terjatev kupca do vračila plačanega dela kupnine v primeru
prodajalčevega odstopa od prodajne pogodbe zaradi kupčeve
zamude s plačilom kupnine

74. člen

(1) Če prodajalec odstopi od prodajne pogodbe zaradi kupčeve
zamude s plačilom kupnine, je dovoljeno v breme skrbniškega
računa opraviti izplačilo kupčeve terjatve za vrnitev plačanih
obrokov kupnine samo do višine zneska glavnice obrokov, ki jih
je kupec plačal na skrbniški račun, zmanjšano za morebitno aro,
ki jo prodajalec obdrži.

(2) Če se zaradi razveze prodajne pogodbe iz prejšnjega odstavka
prag prodaje zmanjša pod prag skrbniškega računa, je plačilo
terjatve iz prejšnjega odstavka v breme skrbniškega računa
dovoljeno opraviti samo hkrati in pod enakimi pogoji, pod
katerimi je po 71. členu tega zakona dovoljeno opraviti
izplačilo terjatev kupcev iz 1. točke prvega odstavka 70. člena
tega zakona.

2.8.6. Maksimalna hipoteka in prepoved odtujitve in
obremenitve v korist skrbniškega notarja ter zaznamba
vrstnega reda za pridobitev etažne lastnine

Maksimalna hipoteka v korist skrbniškega notarja

75. člen

(1) Prodajalec mora s pogodbo o oblikovanju skrbniškega računa
pri nepremičnini oziroma nepremičninah, na katerih gradi oziroma
bo gradil stavbo, ustanoviti maksimalno hipoteko v korist
skrbniškega notarja in v zavarovanje naslednjih bodočih terjatev:

1. terjatev kupcev za vrnitev dvojnega zneska are in obrokov
kupnine, plačanih v dobro skrbniškega računa, s pripadajočimi
obrestmi in

2. terjatev skrbniškega notarja in skrbniške banke za plačilo
cene in stroškov za storitve po pogodbi o oblikovanju
skrbniškega računa s pripadajočimi obrestmi.

(2) Maksimalna hipoteka iz prejšnjega odstavka se mora glasiti
na znesek, ki je za deset odstotkov višji od vsote kupnin, za
katere namerava prodajalec prodati vse posamezne dele stavbe.

(3) Prodajalec mora izstaviti zemljiškoknjižno dovolilo za
vknjižbo maksimalne hipoteke iz prvega odstavka tega člena, na
katerem je njegov podpis notarsko overjen, v roku dveh delovnih
dni po sklenitvi pogodbe o oblikovanju skrbniškega računa.

(4) Skrbniški notar mora vložiti zemljiškoknjižni predlog za
vknjižbo maksimalne hipoteke iz prvega odstavka tega člena
naslednji delovni dan po prejemu zemljiškoknjižnega dovolila iz
prejšnjega odstavka.

(5) Terjatve, zavarovane z maksimalno hipoteko iz prvega
odstavka tega člena, in vse druge pravice hipotekarnega upnika
uresničuje skrbniški notar v svojem imenu in za račun kupcev, ki
so plačali obroke kupnine na skrbniški račun, oziroma glede
terjatev iz 2. točke prvega odstavka tega člena za račun
skrbniške banke oziroma za svoj račun.

(6) Prodajalec mora v osmih dneh po sklenitvi pogodbe o
oblikovanju skrbniškega računa skleniti pogodbo o zavarovanju
stavbe za tveganje požara in potresa za zavarovalno vsoto, ki je
enaka vsakokratni gradbeni vrednosti stavbe, in zavarovalno
polico vinkulirati v korist skrbniškega notarja.

(7) Če nastopi tveganje, ki ga krije zavarovanje iz prejšnjega
odstavka, mora skrbniški notar zagotoviti, da zavarovalnica
odškodnino izplača v dobro skrbniškega računa.

Razlog za uresničitev maksimalne hipoteke

76. člen

(1) Skrbniški notar uresniči maksimalno hipoteko iz prvega
odstavka 75. člena tega zakona, če se izpolni eden od naslednjih
pogojev:

1. če nastopi položaj iz 1. oziroma 2. točke prvega odstavka 70.
člena tega zakona ter če prodajalec ne izpolni obveznosti iz
prvega odstavka 72. člena tega zakona in tudi po drugem odstavku
73. člena tega zakona v breme skrbniškega računa ni mogoče
opraviti plačila vseh terjatev kupcev, ki so uresničili odstopno
upravičenje, v celotni višini iz drugega odstavka 70. člena tega
zakona,

2. če nastopi položaj iz 3. točke prvega odstavka 70. člena tega
zakona in če v breme skrbniškega računa ni mogoče opraviti
plačil vseh terjatev kupcev, ki so uresničili odstopno
upravičenje, v celotni višini iz drugega odstavka 70. člena tega
zakona,

3. če je nad prodajalcem začet postopek prisilne poravnave in
prodajalec odstopi od prodajnih pogodb po 40. členu ZPPSL,

4. če je nad prodajalcem začet stečajni postopek in stečajni
upravitelj odstopi od prodajnih pogodb po prvem odstavku 121.
člena ZPPSL,

5. če je pri nepremičnini vpisana hipoteka (3. točka prvega
odstavka 59. člena) in če hipotekarni upnik začne postopek
izvršbe na nepremičnino zaradi izterjave hipotekarne terjatve.

(2) O nastopu razloga za uresničitev maksimalne hipoteke mora
skrbniški notar obvestiti vse kupce, ki do nastopa razloga za
uresničitev maksimalne hipoteke še niso uresničili odstopnega
upravičenja po drugih določbah tega zakona, in skrbniško banko.
V obvestilu kupcem iz prejšnjega stavka mora skrbniški notar
kupce poučiti o odstopnem upravičenju iz prvega odstavka 77.
člena tega zakona ter o roku in načinu uresničitve tega
upravičenja.

Dodatna pravica kupca odstopiti od prodajne pogodbe zaradi
nastopa razloga za uresničitev maksimalne hipoteke

77. člen

(1) Če nastopi razlog za uresničitev maksimalne hipoteke iz
prvega odstavka 76. člena tega zakona, pridobijo vsi kupci, ki
še niso uresničili odstopnega upravičenja po drugih določbah
tega zakona, pravico odstopiti od prodajne pogodbe.

(2) Kupec lahko uresniči odstopno upravičenje iz prejšnjega
odstavka v enem mesecu po prejemu obvestila iz drugega odstavka
76. člena tega zakona.

(3) Za uresničitev odstopnega upravičenja iz prvega odstavka
tega člena se smiselno uporabljajo določbe četrtega do šestega
odstavka 63. člena tega zakona.

Uveljavljanje terjatev kupcev v izvršilnem oziroma
stečajnem postopku

78. člen

(1) Če je nad prodajalcem začet stečajni postopek, mora
skrbniški notar in je upravičen v svojem imenu in za račun vseh
kupcev v stečajnem postopku prijaviti njihove terjatve do
prodajalca, ki so jih pridobili zaradi razveze prodajnih pogodb,
oziroma njihovih pogojnih terjatev, ki jih bodo pridobili zaradi
razveze prodajnih pogodb po prvem odstavku 79. člena tega
zakona, in ločitveno pravico na podlagi maksimalne hipoteke iz
prvega odstavka 75. člena tega zakona, in v tem postopku ter
morebitnem pravdnem postopku zaradi ugotovitve obstoja terjatve
oziroma ločitvene pravice opraviti vsa procesna dejanja, ki so
potrebna za zaščito interesov kupcev.

(2) Določba prejšnjega odstavka se smiselno uporablja tudi za
uveljavitev terjatev skrbniške banke in skrbniškega notarja za
plačilo storitev in stroškov po pogodbi o oblikovanju
skrbniškega računa.

(3) Kadar je maksimalno hipoteko treba uresničiti zunaj
stečajnega postopka, mora skrbniški notar in je upravičen brez
odlašanja v svojem imenu in za račun kupcev oziroma za račun
skrbniške banke, opraviti vsa dejanja v pravdnem in izvršilnem
postopku, ki so potrebna za unovčenje maksimalne hipoteke.

(4) Kupec lahko tudi sam nastopa kot stranka v postopkih iz
prvega odstavka tega člena.

Unovčenje nepremičnine zaradi uresničitve maksimalne
hipoteke

79. člen

(1) Z dnem, ko kupec, ki je v stečajnem oziroma izvršilnem
postopku kupil nepremičnino, plača celotno kupnino, se štejejo
vse prodajne pogodbe, ki do tega dne še niso bile razvezane
zaradi uresničitve odstopnih upravičenj po drugih določbah tega
zakona, za razvezane.

(2) Skrbniški notar mora zagotoviti, da se kupnina, dosežena s
prodajo nepremičnine v izvršilnem oziroma stečajnem postopku
zaradi uresničitve maksimalne hipoteke iz prvega odstavka 75.
člena tega zakona, nakaže v dobro skrbniškega računa.

(3) Če znesek kupnine, dosežen z unovčenjem nepremičnine,
presega skupni znesek terjatev iz prvega odstavka 75. člena tega
zakona, v zavarovanje katerih je bila ustanovljena maksimalna
hipoteka, se v stečajnem postopku nad prodajalcem iz presežka
pred drugimi stečajnimi upniki poplačajo izvajalci za njihove
terjatve, ki so bile upoštevane pri določitvi praga skrbniškega
računa. V primeru iz prejšnjega odstavka mora skrbniška banka
izvajalcu na njegovo zahtevo izstaviti potrdilo o višini njegove
terjatve, ki je bila upoštevana pri določitvi praga skrbniškega
računa.

Omejitev plačil s skrbniškega računa po nastopu razloga za
uresničitev maksimalne hipoteke

80. člen

(1) Od nastopa razloga za uresničitev maksimalne hipoteke do
izpolnitve pogojev za izplačila na podlagi načrta delitve iz
tretjega odstavka tega člena, v breme skrbniškega računa ni
dovoljeno opraviti nobenih izplačil več, razen izplačil terjatev
kupcev v višini iz prvega odstavka 71. člena tega zakona, ki jih
je glede na stanje dobroimetja na skrbniškem računu na dan
nastopa razloga za uresničitev maksimalne hipoteke mogoče
opraviti.

(2) Skrbniški notar mora v petnajstih dneh po plačilu kupnine v
dobro skrbniškega računa po drugem odstavku 79. člena tega
zakona izdelati načrt delitve dobroimetja na skrbniškem računu
in ga predložiti skrbniški banki.

(3) Načrt delitve dobroimetja na skrbniškem računu mora obsegati:

1. za terjatev vsakega kupca, v zavarovanje katere je bila
ustanovljena maksimalna hipoteka:

– podatke iz 1. točke tretjega odstavka 71. člena tega zakona,

– podatke o višini terjatve, ki je bila plačana v breme
skrbniškega računa po prvem oziroma drugem odstavku 71. člena
tega zakona oziroma po drugem odstavku 73. člena tega zakona
oziroma ki jo je plačal prodajalec po 72. členu tega zakona,

– podatke o višini neplačanega dela terjatve, in v primeru
stečajnega postopka nad prodajalcem tudi podatek o višini
terjatve, ki jo je po petem odstavku 131. člena ZPPSL mogoče
poravnati iz kupnine, dosežene z unovčenjem maksimalne hipoteke,

– če kupčeva terjatev v stečajnem postopku v celoti oziroma prek
določene višine še ni ugotovljena tudi: podatke o višini
neugotovljene terjatve, za plačilo katere del kupnine, dosežen z
unovčenjem maksimalne hipoteke, še ni bil plačan v dobro
skrbniškega računa (tretji odstavek 155. člena ZPPSL); prejšnji
stavek se smiselno uporablja tudi za izvršilni postopek,

2. za terjatev skrbniškega notarja in za terjatev skrbniške
banke: podatek o višini te terjatve in podatke, na podlagi
katerih je mogoče preveriti način izračuna te terjatve.

(4) Če iz kupnine, plačane v dobro skrbniškega računa po drugem
odstavku 79. člena tega zakona, in morebitnega drugega
dobroimetja na skrbniškem računu ni mogoče izplačati terjatev iz
prejšnjega odstavka v celotni višini, se te izplačajo v
sorazmernem deležu (drugi odstavek 71. člena). V takem primeru
mora načrt delitve dobroimetja na skrbniškem računu obsegati
tudi podatke iz 3. točke tretjega odstavka 71. člena tega zakona.

(5) Skrbniška banka mora načrt delitve dobroimetja na skrbniškem
računu pregledati in potrditi v petih delovnih dneh od prejema.

(6) Skrbniški notar mora izdati naloge za plačilo terjatev na
podlagi načrta delitve dobroimetja na skrbniškem računu v dveh
delovnih dneh po tem, ko skrbniška banka potrdi načrt delitve.

(7) Kadar je bila terjatev posameznega kupca ali ločitvena
pravica v njegovo korist v stečajnem postopku prerekana oziroma
prerekana nad določeno višino in je ta kasneje ugotovljena, se
za izplačilo dela kupnine, dosežene z unovčenjem maksimalne
hipoteke, ki se kasneje plača v dobro skrbniškega računa, temu
kupcu smiselno uporabljajo določbe drugega do šestega odstavka
tega člena.

(8) Določba prejšnjega odstavka se smiselno uporablja tudi,
kadar je proti terjatvi oziroma maksimalni hipoteki v korist
določenega kupca v izvršilnem postopku ugovarjal prodajalec ali
drug upnik.

Prepoved odtujitve in obremenitve

81. člen

(1) Prodajalec mora s pogodbo o oblikovanju skrbniškega računa
pri nepremičnini oziroma nepremičninah, na katerih gradi oziroma
bo gradil stavbo, ustanoviti prepoved odtujitve in obremenitve v
korist skrbniškega notarja.

(2) Prepoved odtujitve in obremenitve iz prejšnjega odstavka se
vpiše v zemljiško knjigo.

(3) Prodajalec mora izstaviti zemljiškoknjižno dovolilo za
vknjižbo prepovedi odtujitve in obremenitve iz prvega odstavka
tega člena, na katerem je njegov podpis notarsko overjen, v roku
dveh delovnih dni po sklenitvi pogodbe o oblikovanju skrbniškega
računa.

(4) Skrbniški notar mora zahtevati vknjižbo prepovedi odtujitve
in obremenitve iz prvega odstavka tega člena z zemljiškoknjižnim
predlogom iz četrtega odstavka 75. člena tega zakona.

Zaznamba vrstnega reda za pridobitev etažne lastnine

82. člen

(1) Prodajalec mora hkrati s sklenitvijo pogodbe o oblikovanju
skrbniškega računa podpisati zemljiškoknjižni predlog za
zaznambo vrstnega reda za pridobitev etažne lastnine pri
nepremičnini oziroma nepremičninah, na katerih gradi oziroma bo
gradil stavbo.

(2) Podpis na predlogu iz prejšnjega odstavka mora overiti
skrbniški notar.

(3) Skrbniški notar mora hkrati z vložitvijo zemljiškoknjižnega
predloga za vknjižbo maksimalne hipoteke iz prvega odstavka 75.
člena tega zakona in za vknjižbo prepovedi odtujitve in
obremenitve iz prvega odstavka 81. člena tega zakona, vložiti
tudi zemljiškoknjižni predlog za vpis zaznambe vrstnega reda za
pridobitev etažne lastnine iz prvega odstavka tega člena.

(4) V primeru iz prejšnjega odstavka se šteje, da je
zemljiškoknjižni predlog za zaznambo vrstnega reda za pridobitev
etažne lastnine vložen trenutek pred vložitvijo
zemljiškoknjižnega predloga za vknjižbo maksimalne hipoteke iz
prvega odstavka 75. člena tega zakona in za vknjižbo prepovedi
odtujitve in obremenitve iz prvega odstavka 81. člena tega
zakona.

(5) Zemljiškoknjižnega predloga iz prvega odstavka tega člena
prodajalec ne more umakniti.

(6) Sklep o dovolitvi zaznambe vrstnega reda za pridobitev
etažne lastnine z zaznamkom iz drugega odstavka 70. člena ZZK-1
se vroči skrbniškemu notarju.

(7) Sklep iz prejšnjega odstavka hrani notar za račun vseh
kupcev.

(8) Za vknjižbo etažne lastnine v korist posameznega kupca
skrbniški notar temu izstavi overjen prepis sklepa iz šestega
odstavka tega člena, na katerem potrdi, da je izvirnik sklepa v
hrambi pri njem.

Vpis etažne lastnine

83. člen

Ob vpisu etažne lastnine se maksimalna hipoteka iz prvega
odstavka 75. člena tega zakona, prepoved odtujitve in
obremenitve iz prvega odstavka 81. člena tega zakona in zaznamba
vrstnega reda za pridobitev etažne lastnine vpišejo pri vseh
podvložkih, v katere se vpišejo posamezni deli stavbe.

Zemljiškoknjižno dovolilo za vknjižbo etažne lastnine v
korist kupcev

84. člen

(1) Prodajalec mora pooblastiti skrbniškega notarja, da v
njegovem imenu izstavi zemljiškoknjižno dovolilo za vknjižbo
etažne lastnine v korist kupca posameznega dela stavbe, ko se
izpolni pogoj iz prvega odstavka 85. člena tega zakona.

(2) Pooblastila iz prejšnjega odstavka ni mogoče preklicati.

(3) Prodajalčev podpis na pooblastilu iz prvega odstavka tega
člena mora overiti drug notar.

(4) Prodajalec mora v dveh delovnih dneh po sklenitvi pogodbe o
oblikovanju skrbniškega računa izročiti skrbniškemu notarju
izvirnik pooblastila iz prejšnjega odstavka.

(5) Ne glede na drugi odstavek 142. člena ZZK-1 je lahko
zemljiškoknjižnemu dovolilu, ki ga po pooblastilu iz prvega
odstavka tega člena v imenu prodajalca izstavi skrbniški notar,
priložen overjen prepis pooblastila iz tretjega odstavka tega
člena.

(6) Podpis skrbniškega notarja na zemljiškoknjižnem dovolilu iz
prvega odstavka tega člena mora overiti drug notar.

Vknjižba etažne lastnine v korist kupcev v zaznamovanem
vrstnem redu

85. člen

(1) Ko posamezen kupec plača celotno kupnino po prodajni
pogodbi, zmanjšano za morebitni del kupnine, ki ga je kupec
zadržal po drugem oziroma tretjem odstavku 15. člena tega
zakona, mu mora skrbniški notar izstaviti:

1. zemljiškoknjižno dovolilo za vknjižbo etažne lastnine v
njegovo korist na posameznem delu stavbe, ki je bil predmet
prodajne pogodbe, na katerem je podpis skrbniškega notarja
overjen, s katerim spoji:

– overjen prepis pooblastila iz tretjega odstavka 84. člena tega
zakona,

– prodajno pogodbo in

– overjen prepis splošnih pogojev prodaje posameznih delov
stavbe, ki so sestavni del prodajne pogodbe,

2. overjen prepis sklepa o dovolitvi zaznambe vrstnega reda iz
osmega odstavka 82. člena tega zakona.

(2) Vknjižba etažne lastnine v korist kupca v zaznamovanem
vrstnem redu se dovoli na podlagi listin iz prejšnjega odstavka.

(3) Skrbniški notar ne sme izročiti listin iz prvega odstavka
tega člena kupcu, temveč jih mora namesto kupcu izročiti banki,
če so izpolnjeni naslednji pogoji:

1. če se je kupec zavezal, da bo v korist banke v zavarovanje
terjatve na podlagi kredita, ki mu ga je odobrila, ustanovil
hipoteko na posameznem delu stavbe, ki je predmet prodajne
pogodbe,

2. če je kupec zaradi zavarovanja obveznosti ustanoviti hipoteko
iz prejšnje točke na banko prenesel pravico zahtevati izročitev
listin iz prvega odstavka tega člena, in

3. če je banka o tem obvestila skrbniškega notarja in mu
predložila izjavo kupca iz 2. točke tega odstavka, na kateri je
kupčev podpis overjen.

(4) Določba prejšnjega odstavka se smiselno uporablja tudi za
obveznost kupca prenesti lastninsko pravico na kasnejšega
pridobitelja oziroma obveznost kupca ustanoviti hipoteko ali
drugo pravico tretjega na nepremičnini v korist osebe, ki ni
banka.

Poročilo o izpolnitvi prodajalčevih obveznosti in končno
poročilo

86. člen

(1) Prodajalec mora izdelati poročilo o izpolnitvi obveznosti do
kupcev po prodajnih pogodbah:

1. ko je opravljen prevzem vseh posameznih delov stavbe po
prodajnih pogodbah, ki so vpisane v evidenco prodajnih pogodb iz
43. člena tega zakona, v skladu z 19. členom tega zakona, in ko
je opravljen prevzem skupnih delov stavbe v skladu z 22. členom
tega zakona, in

2. ko je vložen predlog za vpis etažne lastnine v zemljiško
knjigo.

(2) Poročilo iz prejšnjega odstavka mora prodajalec predložiti
skrbniškemu notarju in skrbniški banki.

(3) Poročilu iz prvega odstavka tega člena mora prodajalec
priložiti:

1. kopije vseh zapisnikov o izročitvi in prevzemu,

2. kopijo pogodbe o opravljanju upravniških storitev,

3. kopijo predloga za vpis etažne lastnine v zemljiško knjigo z
vsemi listinami, ki so mu priloženi, in s potrdilom sodišča o
vložitvi predloga, in

4. potrdila izvajalcev del na stavbi, katerih terjatve so bile
upoštevane pri določitvi praga skrbniškega računa, o plačilu teh
terjatev.

(4) Skrbniški notar in skrbniška banka morata preveriti poročilo
iz prvega odstavka tega člena v petnajstih dneh po prejemu.

(5) Če na podlagi poročila iz prvega odstavka tega člena
ugotovita, da je prodajalec svoje obveznosti do kupcev po
prodajnih pogodbah izpolnil, morata skrbniški notar in skrbniška
banka v nadaljnjih osmih dneh izdelati končno poročilo o
storitvah, ki sta jih opravili po pogodbi o oblikovanju
skrbniškega računa, in o izpolnitvi obveznosti prodajalca do
kupcev po prodajnih pogodbah.

(6) Izvod končnega poročila iz prejšnjega odstavka pošlje
skrbniški notar vsem kupcem posameznih delov stavbe.

3. NOTARSKA HRAMBA

Pojem notarske hrambe

87. člen

(1) S prevzemom listin, denarja oziroma vrednostnih papirjev (v
nadaljnjem besedilu: predmet hrambe) v hrambo po 87. oziroma 88.
členu ZN, se notar osebi, ki mu je predmet notarske hrambe
izročila v hrambo (v nadaljnjem besedilu: deponent) zaveže, da
bo ta predmet hranil, in ga izročil osebi, ki jo določi deponent
(v nadaljnjem besedilu: upravičenec), če se izpolni pogoj
oziroma pogoji, ki jih ob izročitvi predmeta hrambe v notarsko
hrambo določi deponent, oziroma vrnil deponentu, če se ta pogoj
oziroma pogoji ne izpolnijo do določenega roka.

(2) Določbe 3. poglavja tega zakona se uporabljajo za notarsko
hrambo, ki se opravlja z namenom zaščite pogodbene stranke pred
tveganjem neizpolnitve druge pogodbene stranke.

Neposredna pravica upravičenca

88. člen

(1) S prevzemom predmeta hrambe v notarsko hrambo pridobi
upravičenec lastno in neposredno pravico od notarja zahtevati,
da mu izroči predmet hrambe, če se do roka, določenega ob
prevzemu predmeta hrambe v notarsko hrambo, izpolni pogoj
oziroma pogoji, ki jih je ob izročiti predmeta hrambe v notarsko
hrambo določil deponent.

(2) Deponent lahko pravico iz prejšnjega odstavka prekliče ali
spremeni, dokler upravičenec notarju ne izjavi, da pravico
sprejema.

(3) Za veljavnost izjave iz prejšnjega odstavka oblika ni
potrebna.

(4) Notar o prejemu izjave iz drugega odstavka tega člena
sestavi notarski zapisnik.

(5) Če je upravičenec navzoč ob prevzemu predmeta hrambe v
notarsko hrambo, se šteje, da je s tem sprejel pravico iz prvega
odstavka tega člena. Pravno dejstvo iz prejšnjega stavka potrdi
notar v notarskem zapisniku o hrambi.

Hramba denarja v obliki dobroimetja pri banki

89. člen

(1) Notar lahko prevzame denar v notarsko hrambo tudi tako, da
deponent na poseben denarni račun notarja nakaže denarno
dobroimetje v višini denarnega zneska, ki je predmet notarske
hrambe denarja (v nadaljnjem besedilu: deponirani znesek).

(2) Za notarsko hrambo denarja na način iz prejšnjega odstavka,
mora notar odpreti poseben denarni račun, prek katerega sme
sprejemati samo vplačila in opravljati samo izplačila na podlagi
notarske hrambe denarja.

(3) Denarna terjatev notarja do banke, ki vodi poseben denarni
račun iz prejšnjega odstavka, na podlagi dobroimetja na tem
računu se šteje v razmerju do banke in v razmerju do notarjevih
upnikov, za skupno terjatev vseh deponentov, ki so izročili
denar v notarsko hrambo z nakazilom na ta račun, oziroma
upravičencev, do banke. Zato notarjevi upniki ne morejo za
izterjavo svoji terjatev do notarja niti v njegovem stečaju s
prisilnimi ukrepi segati na to denarno terjatev (drugi odstavek
804. člena v zvezi z 805. členom OZ) in v primeru stečaja
oziroma smrti notarja ta denarna terjatev ne spada v njegovo
stečajno maso oziroma zapuščino.

(4) V notranjem razmerju med deponenti oziroma upravičenci iz
prejšnjega odstavka se šteje, da je vsak od njih udeležen na
denarni terjatvi iz prejšnjega odstavka:

1. do višine, ki je enaka deponiranemu znesku, oziroma

2. če je denarno dobroimetje na posebnem denarnem računu nižje
od seštevka vseh deponiranih zneskov: v deležu, ki je enak
razmerju med zneskom, deponiranim na podlagi posamezne notarske
hrambe, in vsoti vseh deponiranih zneskov.

(5) Pri uporabi pravil ZBan o zajamčenih vlogah se šteje, da je
posamezen deponent oziroma upravičenec v razmerju do banke
imetnik denarne terjatve v višini iz prejšnjega odstavka.

Hramba nematerializiranih vrednostnih papirjev

90. člen

Določbe 89. člena tega zakona se smiselno uporabljajo tudi za
notarsko hrambo nematerializiranih vrednostnih papirjev.

4. POSEBNA PRAVILA

Posebno pravilo za nepremičninske sklade

91. člen

Prodajalec, ki ima položaj javnega nepremičninskega sklada po
zakonu, ki ureja javne sklade, se lahko s kupcem dogovori, da
mora kupec kupnino oziroma posamezne obroke kupnine plačati še
preden so izpolnjeni pogoji iz prvega odstavka 12. člena tega
zakona, tudi če ne zagotovi zavarovanja iz drugega odstavka 13.
člena tega zakona.

Posebno pravilo za predplačila na skrbniški račun

92. člen

Določba prvega odstavka 41. člena ZVPot se ne uporablja, tudi če
se prodajalec s kupcem dogovori, da mora kupec kupnino oziroma
posamezne obroke kupnine plačati še preden so izpolnjeni pogoji
iz prvega odstavka 12. člena tega zakona, če prodajalec zaradi
zavarovanja kupca pred tveganji iz drugega odstavka 1. člena
tega zakona zagotovi skrbniške storitve na podlagi pogodbe o
oblikovanju skrbniškega računa na način in z vsebino, urejeno v
določbah razdelka 2.8. tega zakona.

Posebno pravilo za podjemno pogodbo, katere predmet je
nepremičnina

93. člen

Določba 647. člena OZ se ne uporablja za podjemno pogodbo,
katere predmet je gradnja objekta oziroma izvajanje del na
objektu, če rezultat podjemnikovega dela postane sestavina
nepremičnine.

5. NADZOR

Stanovanjska inšpekcija

94. člen

(1) Inšpekcijski nadzor nad tem, ali prodajalci pri prodaji
enostanovanjskih stavb in stanovanj potrošnikom ravnajo v skladu
z določbami 2. poglavja tega zakona, opravljajo inšpektorji
stanovanjske inšpekcije.

(2) Prodajalec mora inšpektorju omogočiti nemoteno opravljanje
inšpekcijskega nadzorstva in mu na njegovo zahtevo omogočiti
vpogled v vse listine, ki se nanašajo na gradnjo oziroma prodajo
nepremičnin iz prejšnjega odstavka.

(3) Notar, ki je sestavil notarski zapis splošnih pogojev
prodaje posameznih delov stavbe iz 9. člena tega zakona,
skrbniški notar in skrbniška banka, morajo inšpektorju dati
ustrezna pojasnila o zadevah, ki so predmet nadzora iz prvega
odstavka tega člena, in mu omogočiti vpogled v vse listine, ki
se nanašajo na prodajo nepremičnin iz prvega odstavka tega člena.

(4) Če prodajalec sklepa prodajne pogodbe oziroma oglašuje
prodajo v nasprotju z določbami tega zakona, mu inšpekcijski
organ glede na način kršitve z odločbo:

1. prepove sklepanje prodajnih pogodb oziroma oglaševanje,
oziroma

2. odredi ukrepe, ki jih mora opraviti zaradi odprave kršitve.

(5) Inšpekcijski organ odločbo iz prejšnjega odstavka na stroške
prodajalca javno objavi v dnevniku, ki izhaja na območju celotne
države, če je zaradi obsega oziroma načina kršitve to potrebno
zaradi zaščite kupcev pred tveganji iz drugega odstavka 1. člena
tega zakona, pa tudi v drugih sredstvih javnega obveščanja.

(6) Če prodajalec odpravi kršitve, katerih odprava mu je bila
naložena z odločbo iz četrtega odstavka tega člena, inšpekcijski
organ o tem izda ugotovitveno odločbo.

(7) Inšpekcijski organ odloča o zadevah iz prejšnjih odstavkov
po skrajšanem postopku.

Nadzor nad skrbniškimi bankami in skrbniškimi notarji

95. člen

(1) Nadzor nad skrbniškimi bankami opravlja Banka Slovenije v
skladu z določbami ZBan o nadzoru nad bankami in o postopku
odločanja Banke Slovenije v posamičnih zadevah.

(2) Nadzor nad skrbniškimi notarji opravlja Notarska zbornica
Slovenije v skladu z določbami ZN.

(3) Pri opravljanju nadzora iz prejšnjega odstavka lahko
Notarska zbornica Slovenije notarju poleg disciplinskih ukrepov,
ki jih lahko izreče po ZN, izreče tudi odvzem pravice opravljati
storitve skrbniškega notarja. Ukrep iz prejšnjega stavka se
lahko izreče za dobo petih let.

6. KAZENSKE DOLOČBE

Prekrški

96. člen

(1) Z globo od 300.000 do 3,000.000 tolarjev se kaznuje za
prekršek pravna oseba ali samostojni podjetnik posameznik, ki
ima položaj investitorja oziroma vmesnega kupca po tem zakonu
(prvi oziroma drugi odstavek 3. člena):

1. če oglašuje prodajo preden so izpolnjeni pogoji iz prvega
odstavka 5. člena tega zakona,

2. če ne zagotovi pogojev za vknjižbo lastninske pravice v
korist kupca iz drugega odstavka 12. člena tega zakona v roku za
izročitev nepremičnine kupcu (prvi odstavek 30. člena),

3. če ne zagotovi pogojev za vknjižbo etažne lastnine v korist
kupcev posameznih delov stavbe iz tretjega odstavka 12. člena
tega zakona v dveh mesecih po pravnomočnosti uporabnega
dovoljenja za stavbo (drugi odstavek 30. člena),

4. če v prodajni pogodbi oziroma splošnih pogojih prodaje
posameznih delov stavbe ne določi tehničnih lastnosti
nepremičnine glede izvedbe del in glede vgrajene opreme in
naprav (prvi odstavek 6. člena),

5. če v nasprotju s tretjim odstavkom 6. člena tega zakona s
skico, ki je sestavni del prodajne pogodbe, ne določi, kateri
del obstoječe zemljiške parcele bo zaradi zagotovitve pogoja za
vknjižbo lastninske pravice v korist kupca iz 1. točke drugega
odstavka 12. člena tega zakona odmerjen kot samostojna zemljiška
parcela,

6. če v nasprotju s četrtim odstavkom 6. člena tega zakona s
skico, ki je sestavni del splošnih pogojih prodaje posameznih
delov stavbe, ne določi kateri del obstoječe zemljiške parcele
bo odmerjen kot samostojna zemljiška parcela, ki bo skupni del
stavbe.

(2) Z globo od 100.000 do 300.000 tolarjev se kaznuje za
prekršek iz prejšnjega odstavka tudi odgovorna oseba pravne
osebe oziroma odgovorna oseba podjetnika posameznika.

(3) Z globo od 100.000 do 300.000 tolarjev se kaznuje za
prekršek iz prvega odstavka tega člena posameznik, ki ima
položaj investitorja oziroma vmesnega kupca po tem zakonu (prvi
oziroma drugi odstavek 3. člena).

(4) Z globo od 1,000.000 do 30,000.000 tolarjev se kaznuje za
prekršek pravna oseba ali samostojni podjetnik posameznik, ki
ima položaj investitorja oziroma vmesnega kupca po tem zakonu
(prvi oziroma drugi odstavek 3. člena):

1. če sklene prodajno pogodbo preden so izpolnjeni pogoji iz
prvega odstavka 5. člena tega zakona,

2. če sprejme kupnino oziroma del kupnine v nasprotju z 12.
oziroma 13. členom tega zakona.

(5) Z globo od 300.000 do 1,000.000 tolarjev se kaznuje za
prekršek iz prejšnjega odstavka tudi odgovorna oseba pravne
osebe ali odgovorna oseba podjetnika posameznika.

(6) Z globo od 100.000 do 300.000 tolarjev se kaznuje za
prekršek iz četrtega odstavka tega člena posameznik, ki ima
položaj investitorja oziroma vmesnega kupca po tem zakonu (prvi
oziroma drugi odstavek 3. člena).

7. PREHODNE IN KONČNE DOLOČBE

Uporaba določb o prekrških

97. člen

(1) Višina globe iz 96. člena tega zakona se začne uporabljati s
1. januarjem 2005.

(2) Do roka iz prejšnjega odstavka se kaznuje z denarno kaznijo
za:

1. prekršek iz prvega odstavka 96. člena tega zakona:

– pravna oseba v razponu od 200.000 do 3,000.000 tolarjev,

– samostojni podjetnik posameznik v razponu od 200.000 do
3,000.000 tolarjev,

– odgovorna oseba pravne osebe v razponu od 100.000 do 150.000
tolarjev,

– posameznik v razponu od 100.000 do 300.000 tolarjev,

2. prekršek iz četrtega odstavka 96. člena tega zakona:

– pravna oseba v razponu od 1,000.000 do 10,000.000 tolarjev,

– samostojni podjetnik posameznik v razponu od 1,000.000 do
5,000.000 tolarjev,

– odgovorna oseba pravne osebe v razponu od 100.000 do 300.000
tolarjev,

– posameznik v razponu od 100.000 do 150.000 tolarjev.

Prodajne pogodbe, za katere se uporabljajo določbe zakona

98. člen

(1) Določbe tega zakona se uporabljajo za prodajne pogodbe,
sklenjene po njegovi uveljavitvi.

(2) Ne glede na prejšnji odstavek se določbe tega zakona
smiselno uporabljajo tudi za prodajne pogodbe, sklenjene pred
njegovo uveljavitvijo, če do uveljavitve tega zakona prodajalec
še ni v celoti izpolnil obveznosti do kupcev, in sicer glede
obveznosti prodajalca v zvezi z zaščito kupcev pred tveganji iz
drugega odstavka 1. člena tega zakona glede tistega dela
kupnine, ki je kupec do uveljavitve tega zakona še ni plačal in
jo je po prodajni pogodbi dolžan plačati pred izpolnitvijo
prodajalčeve obveznosti.

Prenehanje veljavnosti določb SZ-1

99. člen

Z dnem uveljavitve tega zakona prenehata veljati 122. in 123.
člen SZ-1.

Uveljavitev zakona

100. člen

Ta zakon začne veljati 1. avgusta 2004.

********************

(Objavljeno 27.2.2004)

********************

Domene | Spletno gostovanje | Reseller gostovanje | EMAIL gostovanje SSL certifikati | Spletne aplikacije na klik | Brezplačna spletna stran (Website Builder) | WordPress gostovanje Spletne strani, brezplačna izdelava in namestitev | Poceni letalske karte | Letalske karte | Poceni hoteli

Domene | Spletno gostovanje | Reseller gostovanje | EMAIL gostovanje
SSL certifikati | Spletne aplikacije na klik | Brezplačna spletna stran (Website Builder) | WordPress gostovanje
Spletne strani, brezplačna izdelava in namestitev | Poceni letalske karte | Letalske karte | Poceni hoteli