Domene | Spletno gostovanje | Reseller gostovanje | EMAIL gostovanje
SSL certifikati | Spletne aplikacije na klik | Brezplačna spletna stran (Website Builder) | WordPress gostovanje
Spletne strani, brezplačna izdelava in namestitev | Poceni letalske karte | Letalske karte | Poceni hoteli

pravnik · Objavljeno: 29 Nov 2006 18:14 Naslov sporočila: Obrestovanje predplačil

Pozdravljeni!

Med pregledovanjem sodne prakse sem naletel na sodbo Vrhovnega sodišča iz leta 2004, ki je zanimiva za kupce stanovanj od SSRS, nanaša se pa na pravico do obresti za vplačana predplačila. Omenja sicer Zakon o blagovnem prometu, ki ga zdaj nadomešča Zakon o varstvu potrošnikov, bistvo pa ostaja enako.
Ker Stanovanjski sklad v splošnih pogojih prodaje ni ponudil možnosti plačila celotne kupnine ob prevzemu stanovnja, so vsi kupci upravičeni do obresti za vplačana predplačila, kakršna veljajo za vloge, vezane nad tri mesece, pri čemer je iz obrestovanja izvzet znesek are.
Če bi Stanovanjski sklad izplačilo obresti zavrnil, je vsaka vložena tožba glede na sodno prakso 100% dobljena.
Spodaj sem dodal še jedro, izrek in obrazložitev Vrhovnega sodišča.

Lep pozdrav

VS07630

Opravilna številka: Sodba II Ips 209/2003
Oddelek: CIVILNI
Datum: 18.3.2004
Področje: OBLIGACIJSKO PRAVO - POGODBENO PRAVO
Institut: blagovni promet - prodaja stanovanja - pogojevanje prodaje z vnaprejšnjim plačilom kupnine - fiksna pogodbena cena - obresti od vnaprej plačane kupnine - zainteresiranost kupcev
Izvor: VSL II Cp 867/2001
Zveza: ZBP člen 26, 26/2.

JEDRO:Če prodajalec stanovanja, zgrajenega za trg, ne dokaže, da je ponudil tudi možnost plačila kupnine ob izročitvi stanovanja, mora obračunati in plačati predpisane obresti od vnaprej plačanega zneska.

IZREK:Revizija se zavrne.Tožena stranka mora plačati tožeči stranki 99.000 SIT revizijskih stroškov z zakonskimi zamudnimi obrestmi od 18.3.2004 dalje do plačila - vse v 15 dneh.

OBRAZLOŽITEV:Sodišče prve stopnje je razsodilo, da mora tožena stranka plačati tožeči stranki 1.972.591 SIT z zakonskimi zamudnimi obrestmi od 4.7.1996 dalje do plačila, medtem ko je v presežku do 2,198.677,47 SIT tožbeni zahtevek zavrnilo.Sodišče druge stopnje je zavrnilo pritožbo tožene stranke, ker je sprejelo kot pravilno na prvi stopnji sojenja ugotovljeno dejansko stanje, da je tožeča stranka proti koncu leta 1993 sklenila s toženo stranko kupno pogodbo za stanovanje v večstanovanjski nadstandardni hiši. Tožena stranka je ponudila prodajo tako, da je bilo nujno plačati vsaj 60% kupnine vnaprej. Ni dokazala, da bi bili pogajalski okviri širši in da bi se bilo možno dogovoriti tudi za nižje predplačilo. Za izsiljeno vnaprejšnje plačilo mora tožena stranka po takrat veljavnem 26. členu Zakona o blagovnem prometu (Ur. l. SRS, št. 21/97 in 29/86 - ZBP v zvezi z 31. členom Zakona o trgovini, Ur. l. RS, št. 18/93) plačati obresti.Proti tej sodbi je tožena stranka vložila revizijo iz razloga zmotne uporabe materialnega prava in predlagala razveljavitev te sodbe in zavrnitev tožbenega zahtevka v celoti. Trdi, da ni ne izrecno ne molče izsiljevala vnaprejšnjega plačila kupnine in da sta bili samo dve možnosti nakupa; da je sodišče zanemarilo interes tožeče stranke, da kupi prav takšno stanovanje; da tožeča stranka ni imela pripomb k plačilnim pogojem; da sodišče ne pove, zakaj je tožnik bolj verodostojen kot toženec; da se sodišče ni opredelilo glede besedila prodajne pogodbe, zlasti glede 2. in 3. člena, kjer ni govora o kakšnem delnem plačilu. Opozarja na sodbo Vrhovnega sodišča RS II Ips 266/1999 v identični zadevi. Niso podani vsi elementi 26. člena ZBP, saj je bila pogodba rezultat svobodne volje in avtonomne odločitve dveh enakovrednih strank.Tožena stranka v odgovoru na revizijo predlaga, naj jo sodišče zavrne. Opozarja, da revizija uveljavlja zmotno uporabo materialnega prava, vendar pa v bistvu zmotno ugotovitev dejanskega stanja kot posledico zmotne dokazne ocene. Tožena stranka ni dokazala, da bi bila enakovreden partner in da bi ponujala prodajo stanovanja s plačilom kupnine ob prevzemu stanovanja, obe ponujeni možnosti pa sta terjali vnaprejšnje plačilo. V primerjalni zadevi je šlo tudi za možnost plačila kupnine ob prevzemu stanovanja.Revizija je bila vročena Vrhovnemu Državnemu tožilstvu Republike Slovenije.Revizija ni utemeljena.Revizija je izredno pravno sredstvo zoper pravnomočno sodbo, izdano na drugi stopnji. Zato je po naravi stvari obseg izpodbijanja takšnih sodb omejen. Tako je določeno, da revizije ni mogoče vložiti zaradi zmotne ali nepopolne ugotovitve dejanskega stanja (tretji odstavek 370. člena Zakona o pravdnem postopku - ZPP). Dobršen del revizije pa skuša uveljaviti prav ta nedovoljeni razlog. Povedano velja za trditev, da so bile na voljo poleg ponujenih dveh možnosti za plačilo še druge; da ni pojasnjeno (procesne kršitve v zvezi s tem revizija ne uveljavlja) in ni razlogov, zakaj je sodišče verjelo tožniku in ne tožencu; da je težko dokazovanje o pogajanjih med prodajalcem in kupcem ter podobne trditve. Zato nanje ne bo odgovora.Materialno pravo je bilo pravilno uporabljeno. Pravno pomembna dejanska podlaga, ki sta jo ugotovili nižji sodišči in na katero je zaradi navedene zakonske omejitve vezano tudi revizijsko sodišče, je naslednja: tožeča stranka, ki se ukvarja s prodajo stanovanj za trg, je ob prodaji stanovanja tožeči stranki ponudila le dve možnosti plačila kupnine, vendar je pri vsaki izmed njiju terjala plačilo najmanj 60% kupnine vnaprej, pred izročitvijo stanovanja. S tem je izpolnjen dejanski stan zakonske določbe prvega odstavka 26. člena ZBP, po katerem mora organizacija, ki izrecno postavi kupcu kot pogoj za prodajo blaga, da vnaprej plača določen del kupnine, pri končnem obračunu priznati oziroma obračunati od plačanega zneska najmanj takšne obresti, kot jih dajejo banke varčevalcem za hranilne vloge na vpogled.Revizijska trditev, da s strani tožene stranke ponujeni dve možnosti za plačilo kupnine ne pomenita pogojevanja, je nesprejemljivo, saj sta ponujeni možnosti vsebovali pogoj najmanj 60-odstotnega vnaprejšnjega plačila. Seveda je bila tožeča stranka zainteresirana za nakup, kar omenja revizija kot pomembno okoliščino sebi v prid. Toda logično je, da se tožena stranka ne bi mogla zatekati k pogojevanju ali izsiljevanju vnaprejšnjega plačila, če ne bi bilo interesa na strani kupcev in tako tudi tožnikov. Seveda ta nista imela pripomb k pogodbenim pogojem, saj sta morala celo podpisati izjavo, da se odpovedujeta obrestim od vnaprej plačane kupnine. Ob takšni zahtevi tožene stranke ne gre pričakovati, da bi lahko kupec kaj "pripominjal" k postavljenim pogojem.Res ne vsebuje 2. člen prodajne pogodbe določbe o delnem plačilu. Jo pa vsebuje prvi odstavek 3. člena, ki ureja posledice, če kupnina ni plačana ob pravem času oziroma če je plačanih manj kot 60% kupnine - s sankcijo, da sme tožena stranka kot prodajalec odstopiti od pogodbe. Ta pogodbeni zapis se ujema z ugotovitvijo sodišča o zahtevanih najmanj 60% vnaprejšnjega plačila.Ob vsem povedanem nikakor ni mogoče slediti sklepni revizijski trditvi, da je obravnavana prodajna pogodba rezultat svobodne volje in avtonomne odločitve dveh enakovrednih strank. Svobodna odločitev tožeče stranke je bila le glede nakupa stanovanja, nikakor pa ne glede vnaprejšnjega plačila 60% kupnine in tu pogodbeni strani nista bili prav nič enakovredni. Tožena stranka je izsilila, da jo je tožeča stranka kreditirala od sklenitve pogodbe do izročitve stanovanja (dobrih 16 mesecev). Desetodstotni popust, kot trdi tožena stranka sama, je ostajal v veljavi ves čas, do konca gradnje. Torej to ni bila nobena ugodnost za kupce, ki so sklenili pogodbe veliko pred zgraditvijo stanovanj, v primerjavi s tistimi, ki so kupovali izgotovljena stanovanja. Tožena stranka sama priznava, da so bili ob upoštevanju povečanja cene stanovanja (dvig po ceniku) pogoji, pod katerimi so se sklepale kasnejše pogodbe, realno izenačene s pogoji, ki so jih imeli prvi kupci. Le da so morali ti kreditirati toženo stranko, poznejši pa ne.Neprimerno je revizijsko sklicevanje na odločbo Vrhovnega sodišča RS II Ips 266/99, saj je šlo v tej zadevi za to, da so imeli kupci možnost plačila ob sočasni izročitvi stanovanja, za kar pa, kot rečeno, v tu obravnavani zadevi ni šlo.V vsem neutemeljeno revizijo je bilo treba zavrniti (378. člen ZPP).Odločitev o revizijskih stroških tožene stranke je zajeta z zavrnilnim izrekom te odločbe (prvi odstavek 165. člena in prvi odstavek 154. člena ZPP), odločitev o teh stroških tožeče stranke pa temelji na tretjem odstavku 375. člena in prvem odstavku 154. člena ZPP. Tako ji gre nagrada za sestavo odgovora na revizijo in za 20-odstotni DDV, ne pa tudi za takse zanj, saj plačila teh ni izkazala.

stanovalec · Veteran Pridružen/-a: 11.06. 2006, 13:26 Prispevkov: 439

preveč za brat... povej v par stavkih. Confused

LP!

Sindar · Objavljeno: 29 Jan 2007 20:32 Naslov sporočila:

Sem se tudi sam spraševal kako je z obrestmi na naša dosedanja plačila. V kratkem se imam namen dobiti s pravnikom, ki se specializira za nepremičninsko pravo in se bom z njim pogovoril (tudi) o tej zadevi.

Sicer ne vem koliko so bile obrestne mere za "hranilne vloge" na katere se sklicuje ZVPot-UPB2 (člen 41), so bile pa medbančne obrestne mere za depozite do enega leta nekje med 2.8% in 3.9%. Iz tega sem si naredil enostaven izračun kar s 3% letno obrestno mero in na koncu pride ven 3.492,55 € na zneske, ki sem jih že plačal za moje stanovanje (2.5S).

Ne vem v kakšno službo hodite ostali, ampak jaz moram za tak znesek delati kar nekaj časa, banka mi obresti na kreditih ne bo šenkala in ne vem zakaj bi jih jaz SSRS, ki me že tako hoče ogulit za priključitev elektrike.

mici · Objavljeno: 31 Jan 2007 14:11 Naslov sporočila:

Pravnik hvala za tale prispevek, mene je zelo motiviral.
Sindar ali pravnik - lahko kdo od vaju napiše kako se te zadeve lotit, prosim.

LP

Sindar · Objavljeno: 20 Feb 2007 11:13 Naslov sporočila:

Meni je pravnica predlagala, da si točno zračunam koliko pride teh obresti in si jih enostavno zadržim na koncu. Bolje da oni od mene terjajo denar, ker naknadno od njih kaj nazaj dobit da bo težko.
V izogib nevšečnostim imam namen še pred prevzemom SSRS obvestiti o odsotnosti obračuna obresti na finančni kartici, ki so mi jo poslali v dopisu o datumu prevzema stanovanja (in računom za elektriko).
Če bom priden bom naredil formular ali Excel tabelico s katero si boste tudi ostali lahko zračunali koliko obresti vam pripada.

Sindar · Objavljeno: 21 Feb 2007 19:24 Naslov sporočila:

Obresti za predplačila, ki vam pripadajo si lahko izračunate s pomočje te Excel datoteke [300kb].

Navodila so v datoteki.
Osnovni izdračun je narejen za kupnino 100.000,00 € s plačili na zadnji delavnik pred rokom in se nateče 2.913,46 €.

Metodologija izračuna je enostavna:
- obrestna mera je SITIBOR3M [vir: Združenje bank Slovenije]
- SITIBOR3M so medbančne obrestne mere za dane vezane depozite nad 3 mesece, kar ustreza določilu 41.člene Zakona o varstu potrošnikov
- vsako plačilo se obrestuje ločeno po obrestni meri, ki je veljala na dan plačila
- vsako plačilo se obračuna za obdobje od plačila do prevzema stanovanja
- formula za izračun obresti za eno plačilo je:
(natečene obresti) = (vplačani znesek) * (št.dni med plačilom in prevzemom) * (obrestna mera) / (št.dni v letu)

V kolikor kdo najde napake v izdračunu se priporočam.

JADRALEC · Objavljeno: 25 Feb 2007 16:42 Naslov sporočila:

Pozdravljeni forumaši,

Že nekaj časa prebiram forum in moram priznati, da je odličen - uporaben.

Ravnokar se pripravljam za prevzem stanovanja in vaši posti mi veliko pomagajo. Hvala!

Ugotavljam, da je SSRS zelo šlampast. Tudi sam sem se z njimi že "argumentirano" dopisoval glede problematike zasteklitve lož in bide-ja in začuda pri ložah uspel.

Sedaj, ko sem izračunal visino obresti, do katerih sem upravičen (pozitivna sodna praksa), bom vsekakor šel v tožbo (skupinsko najraje, drugače pa tudi individualno), če ne bo SSRS že prej popustil.

Torej, če se bo formirala skupina za pritisk/tožbo glede obresti na predplačila, bide in priključevanje elektrike sem 100% zraven.

Kmalu se vidimo na Mesarski!

ali · Veteran Pridružen/-a: 23.08. 2006, 12:06 Prispevkov: 92

Se pridruzujem namenom glede SSRS-ja!
Kaj natancno ti je pa uspelo glede loz?

Car · Veteran Pridružen/-a: 19.11. 2006, 20:15 Prispevkov: 95

@JADRALEC: kaj ti je pa uspelo naredit pri ložah in kakšni so bili tvoji koraki

Sem imel pa danes slučajno s sabo laserski merilec razdalje in sem se med vožnjo po garađi za hec ustavil na dveh skrajnih tockah parkirišč v mojem koridorju, ugotovitev je bila silno zanimiva. prvi v vrsti imajo parkirišča dolga po 5m moja dva ki pa sta na drugem koncu vrste pa sta dolga preko 7m. mislim pa da smo vsi plačali isto. tko da si mal zmerite pa se lahko pritožite še za to.

Sindar · Objavljeno: 25 Feb 2007 22:14 Naslov sporočila:

Obresti: Kar se obrestovanja tiče, jim bom jaz napisal, da bom obresti odštel od plačila zadnjih 15% (5%=vidne napake, 5%=skrite napake, 5%=ZK dovolilo). Če hočejo ta denar bodo morali oni tožiti mene (pravnico že mam, za 4000€ se pa tudi pokrije precej pravniških ur Wink

).

Elektrika: Sem tudi za skupinsko tožbo, v kolikor odgovor s SSRSja ne bo ugoden. V njihovem zadnjem odgovoru so klatili same neumnosti. Npr: "Področje stroškov je urejeno v 10.členu ZVKSES" in po pregledu ZVKSES je to tisti člen kjer je določeno, da ima prodajalec poleg kupnine pravico terjati le še zamudne obresti in morebitne stroške vpisa v ZK.

Bide: To bo vidna napaka na prevzemu in če ne bo šlo drugače bom pač zadržal tistih 5% oz. kolikor bo pač strošek novega bideja.

Parkirišča: Težko bo. Cena je bila na parkirišče in ne na kvadratni meter parkirišča. Katera parkirna mesta spadajo k stanovanju in koliko so velika pa piše v pogodbi oz. v prilogi splošnim pogojem.

Tožbe: Morda bi bilo dobro, da se povežemo z Zvezo potrošnikov Slovenije in njihovo pravno službo. To bi gotovo bili odmevni primeri in če so uspešni tudi dobra reklama za ZPS.

dz · Objavljeno: 25 Feb 2007 22:52 Naslov sporočila:

Jaz se že en čas z njimi dopisujem glede obresti. Že to, da se z menoj ne ukvarjajo več pravniki na skladu temveč so za dopisovanje najeli zelo znano odvetniško pisarno je nekaj.
Nažalost se tudi oni ukvarjajo z demagoškimi prijemi tipa "stanovanja ste dobili poceni in kaj še hočete".

Je pa tema obresti za predplačila tudi na meniju tožbe stanovalcev Dragomlja, poleg vsega ostalega. Največ bo seveda odvisno od izida te tožbe.

Sindar,

poskusi s to grožnjo, ampak te bojo izsiljevali s tem, da ti ne bodo dali ključe dokler ne plačaš vsega.

Sindar · Objavljeno: 25 Feb 2007 23:16 Naslov sporočila:

Ključe mi morajo dati v vsakem primeru, saj imam teh 15% pravico zadržati dokler se ne izpolnijo pogoji za njihovo izpolnitev. To so odprava očitnih napak, skritih napak in dovolilo za vpis v ZK. Vsak od teh treh pogojev je 5%(dobrih 5k€), obresti je pa za slabih 4k€. Grozil jim zaenkrat nisem, sem pa predlagal, da se zadnji znesek zniža za znesek obresti. Odgovora še ni bilo.

Da se jim pa splača odvetniške firme najemat za primere ki so praktično identični tistim, ki so jih že izgubili me pa močno čudi. Je pa v skladu z nesmiselnostjo njihovih dopisov Rolling Eyes

Vedno bolj resno razmišljam, da bi na prevzem stanovanja pripeljal tudi pravnico.

Car · Veteran Pridružen/-a: 19.11. 2006, 20:15 Prispevkov: 95

varianta je najet še eno "znano" odvetniško pisarno (najbolje konkurenco) in jim predstavit problem. mislim da bi se z veseljem odločili za zadevo.

glede parkirišč sem pa samo omenil zanimivo dejstvo, vem pa da nikjer ne pise kako veliko je. pise sam stevilka. tako da je od sreče odvisno kaj si dobil.

me pa zanima kako je Jadralec rešil problem z ložami.

JADRALEC · Objavljeno: 27 Feb 2007 00:47 Naslov sporočila:

Pri ložah sem mogoče imel malo sreče, ker so mi zasteklitev v notranji strani zimskih vrtov v načrtu narisali s polno črto! Očitna napaka projektanta. Ko sem malo gledal še druge načrte, sem opazil, da je velika večina imela narisano črtkano, kar naj bi pomenilo, da je to vrisano samo informativno.

Malo se je boli potrebno buckat vendar so zadevo potem izvedli. Baje, da je bilo takih primerov zelo malo. Poglejte v načrte, če ste tudi vi med "polno črtaši".

Car · Veteran Pridružen/-a: 19.11. 2006, 20:15 Prispevkov: 95

hec je v tem da smo imeli vsi polne črte ko smo se prijavljali na razpis, ob podpisu pogodbe pa so zamenjali skoraj vse skice, par so jih pa pozabili. tako da je ocitno samo sreča da ti niso zamenjali skice. je pa v bistvu vseeno, saj lahko s starejšimi skicami dokažem da so zamenjali zadeve. se pa izgovarjajo da je to samo opcija. resnica pa je da je 640 stanovanj pri tem pa tudi najmanj toliko vrat, kar zajeten kup denarja ki si ga je nekdo prisluzil nelegalno.

Domene | Spletno gostovanje | Reseller gostovanje | EMAIL gostovanje SSL certifikati | Spletne aplikacije na klik | Brezplačna spletna stran (Website Builder) | WordPress gostovanje Spletne strani, brezplačna izdelava in namestitev | Poceni letalske karte | Letalske karte | Poceni hoteli

Domene | Spletno gostovanje | Reseller gostovanje | EMAIL gostovanje
SSL certifikati | Spletne aplikacije na klik | Brezplačna spletna stran (Website Builder) | WordPress gostovanje
Spletne strani, brezplačna izdelava in namestitev | Poceni letalske karte | Letalske karte | Poceni hoteli